Постановление Правительства Калужской области от 24.01.2003 № 12
О мероприятиях по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области
ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 24 января 2003 г. N 12 О МЕРОПРИЯТИЯХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ (В редакции Постановления Правительства Калужской области от 14.02.2012 г. N 73) В целях решения жилищной проблемы путем развития системыипотечного жилищного кредитования, повышения эффективности бюджетныхвложений в жилищную сферу, а также привлечения внебюджетных источниковфинансирования жилищного строительства Правительство Калужской областиПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Утвердить Концепцию развития системы ипотечного жилищногокредитования в Калужской области (прилагается). 2. Поручить Фонду имущества области выступить от имени Калужскойобласти учредителем открытого акционерного общества "Калужскаяипотечная корпорация" (далее - Общество), обеспечив за счет средствобластного бюджета оплату 60 процентов обыкновенных именныхбездокументарных акций, размещаемых при учреждении Общества. 3. Департаменту финансов области выделить денежные средства,предусмотренные статьей 55 Закона Калужской области от 05.12.2002 г.N 165-ОЗ "Об областном бюджете на 2003 год", в сумме 60000 тыс. рублейдля оплаты в установленный законодательством срок уставного капиталаОбщества. 4. Признать утратившим силу постановление Правительства Калужскойобласти от 19.01.2000 г. N 4 "О концепции ипотечного жилищногокредитования в Калужской области". 5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить назаместителя Губернатора области Бредихина Л.В. Губернатор области А.Д.Артамонов Утверждена постановлением Правительства Калужской области 24 января 2003 г. N 12 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (В редакции Постановления Правительства Калужской области от 14.02.2012 г. N 73) 1. Содержание проблемы. Основные положения концепции Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных вмировой практике и надежных способов привлечения внебюджетныхинвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодносочетать заинтересованность населения в улучшении жилищных условий,коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльнойработе, строительного комплекса - в стабильной нагрузке производства игосударства - в социально-экономическом развитии страны. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Россииявляется одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы.Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом кпривлечению средств частных инвесторов и населения в жилищныйкомплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышениюинвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнеечрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числежилищного фонда), оживления экономического роста и, в конечном счете,повышения общественного благосостояния. 1.1. Содержание проблемы Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитыхстранах государство имеет возможность обеспечить граждан жильем вобъеме только 15 - 20% от общей потребности. Государственное жилищное строительство легло непосильным грузомна плечи государственного бюджета. Государство больше не имеетвозможности обеспечивать граждан бесплатным жильем. Ситуация такова,что основной массе населения необходимо решать свои жилищные проблемысамостоятельно, активно участвуя в экономической и социальной жизнистраны. Существующие темпы жилищного строительства не обеспечивают дажепрямого воспроизводство жилищного фонда. Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо: во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложенийв жилищную сферу за счет внедрения механизмов, препятствующих ихнецелевому использованию, и перехода к поддержке нуждающихся категорийграждан путем предоставления адресных субсидий; во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовойподдержки производителя к поддержке потребителя - гражданина,желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия), путемвнедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенныйрост платежеспособного спроса населения; в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющихзадействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования,включая средства населения, частных и институциональных инвесторов. Центральное место при решении последних двух задач занимаетдолгосрочное ипотечное жилищное кредитование. В основе стратегии развития ипотечной деятельности в Калужскойобласти лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечногожилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийскийрынок ипотечных кредитов. При реализации такой системы необходимоучитывать социально-экономические особенности и действующеезаконодательство региона. Важную роль при реализации государственной политики в областиипотечного жилищного кредитования играет системный подход, учитывающийкомплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитнымиотношениями. По мере становления системы будут формироваться горизонтальныемежрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынковипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему, чтоявляется необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов. Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии,характеризующиеся системой отношений, возникающих между участникамиданного процесса по поводу финансовых и материальных ресурсов: 1.1.1. Стадия накопления средств населением Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметьзначительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированынадежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшеетребование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальныхзаемщиков от возможных потерь. Инструментами накопления могут быть:банковские вклады; - схемы накопительного страхования, осуществляемые страховымикомпаниями; - ценные бумаги; - объединение в рамках кредитных потребительских кооперативовграждан (далее - кредитные кооперативы). После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобыполучить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов)для покупки готового жилья, он обращается к кредитору. 1.1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильемчерез повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идетнакопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Основными субъектами ипотечного рынка являются: заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрестиготовое жилье; кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствиис законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищныекредиты (займы); долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты(займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья подзалог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательствазаемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищномукредиту, обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости, могут бытьоформлены в виде ценной бумаги - закладной. Из-за крайне низких доходов значительной части населения, а такжедороговизны заемных средств, ввиду высокой оценки кредитных рисков,доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты. С целью создания максимально комфортных условий для заемщиковПравительстве Калужской области принимает решение об учреждении(совместно с иными участниками) регионального оператора ипотечногожилищного кредитования - ипотечного оператора первичного рынкаипотечных кредитов (далее - Ипотечный оператор), работающего попринципу "единого окна". Ипотечный оператор по решению ПравительстваКалужском области учреждается специализированным государственнымучреждением. По мере роста материального благосостояния населения и интеграциирегиональной системы ипотечного жилищного кредитования вобщероссийскую путем формирования вторичного рынка ипотечных кредитовгосударственное участие будет сокращаться и ограничится стандартнымрегулированием и надзорными функциями. В рамках реализации региональных ипотечных проектов нафедеральном уровне, на основе "Стандартов процедуры выдачи,сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", принимаемых ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", происходитстандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверкиплатежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и такдалее, что необходимо для функционирования механизма рефинансирования.Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитовявляется наличие их достаточной массы (пула), что позволяетсбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленногоиз прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой. Альтернативным первичным кредитором может выступать кредитныйкооператив или ассоциация (союз) кредитных кооперативов. 1.1.3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов На этой стадии происходит окончательное оформление системыипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему за счетпривлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурснойбазы кредиторов. Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов врегиональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынокипотечных кредитов. Основным инструментом рефинансирования системы вбудущем сможет явиться новый инструмент, ожидаемый в связи срассмотрением соответствующего проекта федерального закона вГосударственной Думе Российской Федерации, - ипотечные ценные бумаги,обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечнымжилищным кредитам (закладными). Каждому выпуску ценных бумаг ставится в соответствиесформированное по определенным правилам множество (пул) закладных.Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должнопредшествовать накопление первичных ипотечных активов - правтребования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенныхзакладными. Для того, чтобы обеспечить наибольшую надежность ипривлекательность новых ценных бумаг для инвесторов, необходимажесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов будущегоинструмента рынка ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг - путемпринятия федерального закона "Об ипотечных цепных бумагах". 1.2. Основные положения концепции 1.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная поддержка реализации концепции Настоящая концепция отражает современные тенденции развитияипотечного жилищного кредитования, переориентирована на внешнеерефинансирование (в связи с чем в концепции учтены положения"Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансированияипотечных кредитов", разработанных ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию") и определяет организационно-финансовыймеханизм ипотечного жилищного кредитования в Калужской области. При разработке концепции был учтен мировой, российский ирегиональный опыт становления и развития различных систем ипотечногожилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер,предусматриваемых концепцией, рассчитан на запуск региональной системыипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию всоответствующую общероссийскую систему. В настоящее время в России созданы необходимые условия для стартасистемы ипотечного жилищного кредитования: 1) по различным оценкам на руках населения находится не менее 1триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот. Оживление в 1999-2002 годах экономической конъюнктуры обусловилорост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а такжеобщий рост уровня реальных доходов. Социально-экономическиепредпосылки создания системы ипотечного жилищного кредитования вКалужской области приведены в приложении к настоящей концепции; 2) Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральнымизаконами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложеназаконодательная база для функционирования системы ипотечногокредитования. Законодательно оформлена деятельность всех профессиональныхсубъектов ипотечного рынка (кредиторов, оценочных, риэлторских,страховых компаний); 3) на федеральном уровне утверждена концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основекоторой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечныеконцепции, программы и законы. Государственная концепция развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования дает огромный просторинициативе субъектов Российской Федерации при выборе модели, покоторой в регионе будет развиваться эта система. Любая модельдолгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяеттребованию юридической чистоты, финансовой прозрачности и в нейзаложен механизм рефинансирования; 4) в федеральном бюджете на 2003 год предусматривается выделениегосударственных гарантий по обязательствам ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию", что позволяет привлечь средствадля рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищныекредиты населению; 5) осуществлены финансовые вложения государства в уставныйкапитал ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в объеме160 млн. рублей: 6) в первом чтении принят проект федерального закона "Обипотечных ценных бумагах", устанавливающий порядок выпуска и обращениянового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг,определяющий требования к эмитентам этих бумаг, направленные наснижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации ибанкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг содновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг. В результате реализации концепции должна быть сформированасамофинансируемая региональная система ипотечного жилищногокредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты:развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и формдолгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных правинвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления призванырешить жилищные проблемы населения. Систематический характер действий государственных органовКалужской области, комплексный подход к решению проблемы,последовательное проведение запланированных мероприятий и ихсвоевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижениеосновных целей концепции. 1.2.2. Механизм рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования Обязательным условием функционирования системы ипотечногокредитования является обеспечение рефинансирования кредиторов,участвующих в запуске и реализации ипотечных программ. Основным инструментом рефинансирования являются ипотечныеобязательства, которые благодаря своей высокой надежности могут статьвесьма привлекательными для граждан, для предприятий и финансовыхинститутов (таких, как страховые компании, пенсионные и инвестиционныефонды и т.п.). При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченныхипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получивгосударственную поддержку на этапе внедрения, очень быстротрансформируется в самофинансируемую систему, которая: - формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие; - направлена на стимулирование платежеспособного спроса населенияи, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребностиграждан в жилье; - вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот; - укрепляет кредитно-финансовую систему; - способствует оживлению и развитию многих секторов экономики,стабилизируя экономическую ситуацию в области. Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования являетсяинструментом обеспечения граждан жильем и реализует стратегическивзаимосвязанные социальные, экономические и политические целиобщества: - способствует формированию так называемого среднего класса - егосоциальной основы, поскольку ориентирована на социально и экономическиактивные слои общества; - вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный инадежный механизм вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики(залог недвижимости); - формирует в обществе долговременные и устойчивые вертикальные(гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек -заемщик, ассоциация (союз) кредитных кооперативов и т.п.) связи. 1.2.3. Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитовосуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы - тоони сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать иразмещать соответствующие эмиссионные ценные бумаги. Такими ипотечнымикредиторами могут стать ипотечные банки (в немецкой системе ипотечногожилищного кредитования они играют центральную роль). В ближайшее времяодноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не может бытьреализована, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могутобеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своегорода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могутстать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации). 1.2.4. Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельностипреимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке(универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограниченияпри эмиссии ценных бумаг. В этом случае, между универсальным кредитором и инвесторомпоявляется специализированное ипотечное агентство, функциями которогоявляются выкуп у универсального кредитора закладных либо правтребования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогомприобретаемой недвижимости, в качестве обеспечения ценных бумаг, атакже выпуск и продажа ценных бумаг инвесторам. Из-за слабой развитости банковской системы, ассоциаций (союзов)кредитных кооперативов, полного отсутствия ипотечных банков (иотсутствия в ближайшее время условий для их появления), ипотечныеагентства становятся центральным элементом двухуровневой системыипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичногорынка ипотечных кредитов. Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитовпринадлежит учрежденному государством ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единыхстандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка, черезразвитие отношений с региональными системами ипотечного жилищногокредитования, кредитными организациями и благодаря государственному(федеральному) статусу. Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию", основываясь на начальном этапе на государственныхгарантиях по его обязательствам, создает условия для вхождения всистему ипотечного жилищного кредитования российских и зарубежныхстратегических инвесторов. 1.2.5. Секьюритизация ипотечной задолженности Наиболее перспективной формой финансирования ипотечногокредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе,является секьюритизация ипотечной задолженности. Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пули выпуске ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостьюданных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся забаланс эмитента, и таким образок обеспечивается его долгосрочнаяликвидность. Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам правотребования непосредственно в секьюритизированном пуле. Основноепреимущество секьюритизации, по сравнению с "классической"двухуровневой моделью, состоит в том, что надежность ценных бумагзависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько откачества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск. 2. Основные цели, задачи и стадии реализации концепции Основной целью настоящей концепции является создание эффективныхфинансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения дляприобретения жилья через привлечение долгосрочных ресурсов в эту сферуи развитие инфраструктуры ипотечного кредитования в Калужской области. Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными вышепроблемами и условиями в рамках концепции должны быть решены следующиеосновные задачи: - создание и развитие схем, обеспечивающих накопление населениемденежных средств; - формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов ифинансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для гражданс достаточным платежеспособным спросом; - подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов иинтеграции региональной системы ипотечного кредитования вобщероссийскую; - обеспечение надежных механизмов защиты имущественных интересовинвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов. В рамках реализации указанных задач предполагается решитьследующие подзадачи: - адаптация стандартов ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" с учетом региональной специфики; - внедрение эффективных методов координации региональной системыипотечного жилищного кредитования путем учреждения Ипотечногооператора; - государственная поддержка заемщиков путем адресногосубсидирования в рамках целевых социальных программ; - обеспечение условий для надежного накопления населениемденежных средств, в том числе через развитие схем пенсионногообеспечения, накопительного страхования, функционирования кредитныхкооперативов и других объединений граждан, вкладывающих свои средствав жилищную сферу; - содействие становлению системы профессиональной подготовкиспециалистов в области технологий ипотечного кредитования и управленияфинансовыми операциями на вторичном рынке ценных бумаг; - внедрение информационных технологий, автоматизация процессовучета и анализа банков данных в системе ипотечного жилищногокредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования; - создание правовых и организационно-правовых условий дляобеспечения прав залогодержателей через механизм обращения взысканияна предмет залога (недвижимое имущество); - разъяснительная и пропагандистская работа с целью повышениядоверия со стороны населения и инвесторов; - внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологийучета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а такжепроцедур замещения досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми вэмитированных пулах. Одним из важнейших аспектов формирования регионального рынкаипотечных кредитов является внедрение механизмов адресногосубсидирования малообеспеченных категорий заемщиков. Реализация даннойзадачи подразумевает разработку экономически эффективных,согласующихся с рыночными принципами ипотечного жилищного кредитованиямеханизмов государственного финансирования за счет средств бюджетаКалужской области. Реализацию поставленных задач можно разбить на несколько этапов. Первый этап (2003-2005 гг.) - формирование региональной системыипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта: - учреждение Ипотечного оператора; - организация работы с населением; - отбор основных участников программы ипотечного жилищногокредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания,риэлторские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) иформализация отношений между ними; - отвод земельных участков под строительство жилых домов в рамкахпилотного ипотечного проекта; - реализация первого инвестиционного цикла. Строительство иреализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта; - выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформлениезакладных, формирование первого пула закладных. Пилотный ипотечный проект - это первый инвестиционный цикл,осуществляемый Ипотечным оператором, в результате которого должен бытьотработан механизм ипотечного жилищного кредитования, включающий всебя процессы подготовки граждан к кредитованию, строительство жильядля ипотечных заемщиков, оформление ипотечных кредитов и закладных,формирование пулов ипотечных закладных и их рефинансирование. Второй этап (2003-2005 гг.) - развитие рефинансирования ипотечныхкредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" и иных ипотечных агентств; других форм организацииипотечного жилищного кредитования: - формирование условий для функционирования механизмарефинансирования ипотечного жилищного кредитования; - формирование районных списков потенциальных заемщиков,включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и наих основе региональной базы данных (кредитных историй) заемщиков,интегрированных в федеральную базу данных; - учреждение кредитных кооперативов, обществ взаимногокредитования; - развитие банковского ипотечного кредитования, специализациябанков в этой сфере деятельности; - расширение круга ипотечных операторов, а также иныхорганизаций, осуществляющих первичное рефинансирование в рамкахрегиональной системы ипотечного жилищного кредитования (далее -ипотечные организации). В рамках I и II этапов происходит формирование нормативныхправовых и организационно-экономических условий для развития в регионепервичного рынка ипотечных кредитов. Третий этап (2004-2010 гг.) - устойчивое развитие системыипотечного кредитования: - привлечение инвестиций в расширение строительства жилья подипотечное кредитование в районах и городах Калужской области; - привлечение средств инвесторов вторичного рынка ценных бумагчерез выпуск и размещение эмиссионных ценных бумаг; - многократное и возрастающее в течение каждого очередного годачисло рефинансирований инвестиционного капитала. Четвертый этап (2011 - 2015 гг.) - разработка и внедрение новыхипотечных продуктов для различных социально ориентированных группнаселения, развитие системы ипотечного кредитования путем поддержкиотдельных категорий граждан; (Дополнен - Постановление ПравительстваКалужской области от 14.02.2012 г. N 73) - обеспечение выдачи и рефинансирования ипотечных жилищныхкредитов по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию"; (Дополнен - Постановление Правительства Калужскойобласти от 14.02.2012 г. N 73) - реструктуризация ипотечных кредитов для лиц, потерявших работу,использование средств материнского капитала на улучшение жилищныхусловий, включая погашение задолженности по ипотечным жилищнымкредитам (займам); (Дополнен - Постановление Правительства Калужскойобласти от 14.02.2012 г. N 73) - реализация на территории Калужской области проектов попрограммам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" ;(Дополнен - Постановление Правительства Калужской области от14.02.2012 г. N 73) - формирование маневренного жилищного фонда для временногопроживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращениявзыскания на жилые помещения, обремененные ипотекой, если на моментобращения взыскания такие жилые помещения являются для нихединственными. (Дополнен - Постановление Правительства Калужскойобласти от 14.02.2012 г. N 73) На втором, третьем и четвертом этапах происходит формированиеэффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накоплениемассы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системыипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитиевторичного рынка эмиссионных ценных бумаг. (В редакции ПостановленияПравительства Калужской области от 14.02.2012 г. N 73) Формирование системы будет проходить параллельно на региональномфедеральном уровнях. На региональном уровне усилия должны концентрироваться наформировании организационно-экономических иинформационно-технологических условий функционирования первичногорынка ипотечных кредитов. На федеральном уровне в основном решаются задачи нормативногоправового и методического обеспечения ипотечного рынка, какпервичного, так и вторичного. В результате реализации региональных программ ипотечногокредитования должны быть сформированы горизонтальные и вертикальныесвязи между участниками ипотечного рынка и контролирующими субъектами,в том числе между органами государственной власти различных уровней.Совокупность данных отношений будет составлять федеральную системуипотечного кредитования, в рамках которой реализуются интересырыночных субъектов и государства. 3. Основные участники ипотечного жилищного кредитования в Калужской области Система ипотечного жилищного кредитования Калужской областиформируется на основе согласованного взаимодействия государственныхорганов, операторов ипотечного рынка и профессиональных участниковипотечной деятельности. 3.1. Правительство Калужской области Правительство Калужской области организует реализацию настоящейконцепции принимая постановления и обеспечивая их исполнение. Правительство: - формирует в пределах средств, предусмотренных законом Калужскойобласти об областном бюджете на очередной финансовый год, черезуполномоченное государственное учреждение уставный капитал Ипотечногооператора; - определяет государственного управляющего областными целевымипрограммами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищномкредитовании; - разрабатывает проект закона Калужской области "Об организациисистемы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" ивносит его на рассмотрение в Законодательное Собрание Калужскойобласти; - рассматривает проекты областных целевых программгосударственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитованиии вносит их на рассмотрение в Законодательное Собрание Калужскойобласти; - вносит в Законодательное Собрание Калужской области предложенияо выделении из областного бюджета средств (и/или о предоставлениигарантий) на развитие системы ипотечного жилищного кредитования,включая средства на жилищные субсидии гражданам; - выпускает облигации жилищного займа и другие ценные бумаги сцелью обеспечения финансирования мероприятий по развитию системыипотечного жилищного кредитования. 3.2. Органы местного самоуправления - обеспечивают благоприятные условия для реализации пилотногоипотечного проекта; - выделяют в порядке, установленном действующимзаконодательством, участки под строительство жилья для граждан -ипотечных заемщиков; - предоставляют возможные жилищные субсидии ипотечным заемщикам; - содействуют деятельности Ипотечного оператора, ипотечныхорганизаций; - разрабатывают муниципальные программы (концепции) ипотечногожилищного кредитования. 3.3. Заемщики Заемщиками могут являться физические лица, граждане РоссийскойФедерации проживающие на территории Калужской области, желающиеприобрести жилье в кредит Обеспечением исполнения обязательств покредитному договору (договору займа) будет служить залогприобретаемого жилья (ипотека), а также поручительства Ипотечногооператора (ипотечных организаций). Заемщики: - заключают договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором наоснове принципа "единого окна"; - заключают договоры купли-продажи жилья с продавцами жилья; - заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки с(первичным) кредитором, согласно которым вносят не менее 30% стоимостиприобретаемою жилья, получают кредит (заем) на оставшуюся часть егостоимости и передают первичному кредитору приобретенное жилье в залог,оформляемый в виде закладной (средства по кредитному договору идутнепосредственно на оплату стоимости жилья); - заключают договоры долгосрочного страхования жизни истрахования приобретенного имущества. 3.4. Ипотечный оператор Правительство Калужской области способствует развитию натерритории Калужской области сети ипотечных операторов и ипотечныхорганизаций. На первом этапе реализации концепции Ипотечный оператор создаетсяуполномоченным Правительством Калужской области государственнымучреждением в форме открытого акционерного общества, контрольный пакетакций которого находится в собственности Калужской области. Остальные акции реализуются частным инвесторам и/или органамместного самоуправления. Правительство Калужской области формирует свой взнос в уставныйкапитал денежными средствами. Ипотечный оператор: - адаптирует стандарты ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" и иных ипотечных агентств к региональныморганизационно-правовым и экономическим условиям; - проводит разъяснительную работу среди населения по системеипотечного жилищного кредитования и осуществляет ее пропаганду; - организует обучение кадров профессиональных участниковипотечного рынка; - осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлторскихагентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков -застройщиков нового жилья; - ведет прием населения и оказывает услуги потенциальнымзаемщикам на основе агентского договора о сотрудничестве по поискужилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старогожилья), кредитных договоров и договоров ипотеки, договоровстрахования, а также сопровождения кредитных историй в режиме "единогоокна"; - заключает договоры с заказчиком - застройщиком обинвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов; - размещает собственные средства в банке - кредиторе с цельюпредоставления банком ипотечных кредитов; - по поручению первичного кредитора осуществляет опенкуплатежеспособности потенциальных заемщиков; - организует регистрацию права собственности на приобретенноежилье и ипотеку в региональных учреждениях юстиции по регистрации правна недвижимое имущество: - принимает на себя кредитные риски через механизмпоручительства; - осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путемприобретения закладных у кредиторов; - выполняет иные функции, предусмотренные уставом Ипотечногооператора. 3.5. Ассоциации (союзы) Ипотечный оператор и ипотечные организации могут участвовать вмежрегиональных объединениях - ассоциациях (союзах) региональныхипотечных операторов, агентств, обществ взаимного страхованиякредитных и строительных рисков и т.п. (условное название - "ипотечныйсоюз") ввиду следующих факторов: 1. Институт Ипотечного оператора сохраняет возможностьпривлечения частных инвестиций уже на стадии формирования своегоуставного капитала оператора. 2. Участие Ипотечного оператора Калужской области в ипотечномсоюзе совместно с другими регионами и федеральными структурамипозволяет за счет диверсификации рисков между регионами - участникамипривлекать большие (в сравнении только с региональными возможностями)объемы инвестиций с меньшими издержками. Ипотечный союз имеет более широкие по сравнению с региональнымипотечным оператором перспективы выхода на фондовый рынок. Этодостигается за счет увеличения размеров пулов закладных, формирующихпокрытие ценных бумаг, и диверсификации рисков внутри пулов. 3. Согласованная с ипотечными союзами деятельность Ипотечногооператора позволяет сократить издержки как на содержание структур, таки на привлечение инвестиций. 4. Участие в ипотечных союзах позволяет улучшить структурупортфеля кредитных и строительных рисков и сократить размергосударственных гарантий Калужской области по обязательствамИпотечного оператора, а в перспективе - вовсе отказаться от них. Ипотечный оператор Калужской области может участвовать випотечном союзе: участие в формировании его имущества, приобретениеакций, иных ценных бумаг хозяйственных обществ, создаваемых ипотечнымсоюзом. 3.6. Государственный управляющий областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании Государственный управляющий областными целевыми программамигосударственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании- уполномоченная Правительством Калужской области организация сгосударственным капиталом, которая: - участвует в разработке областных целевых программгосударственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании; - в соответствии с областными целевыми программами ведет приемграждан, которым оказывает услуги по предоставлению адресных жилищныхсубсидий; - на основании заключения об андеррайтинге определяет возможностьпредоставления заемщику жилищной субсидии, ее размер и форму; - организует получение заемщиками субсидий. Государственный управляющий областными целевыми программамигосударственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитованииполностью финансируется за счет средств областного бюджета Калужскойобласти. Финансирование имеет целевое назначение, а именно: - разработка областных целевых программ государственной поддержкиграждан при ипотечном жилищном кредитовании и жилищного строительствав рамках системы ипотечного жилищного кредитования; - проведение социологических и маркетинговых исследований вКалужской области с целью определения предпочтительных условий ивозможностей ипотечного жилищного кредитования; - субсидирование малообеспеченных граждан при ипотечном жилищномкредитовании в соответствии с областными целевыми программамигосударственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании; - займы на строительство жилья для ипотечных заемщиков иипотечное кредитование малообеспеченных граждан в соответствии собластными целевыми программами государственной поддержки граждан приипотечном жилищном кредитовании; - организация выпусков региональных жилищных займов под гарантииПравительства Калужской области. 3.7. Продавцы жилья: заказчик-застройщик (или действующие по его доверенностиюридическое или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья напервичном рынке; собственник жилья - при покупке заемщиком жилья на вторичномрынке. 3.8. Первичные кредиторы: Банки (кредитные организации) и иные лица, предоставляющиезаемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) иявляющиеся уполномоченными организациями Ипотечного оператора.Основными функциями кредиторов являются: - предоставление ипотечных кредитов на основе оценкиплатежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии стребованиями и условиями кредитования Ипотечного оператора; - оформление кредитных договоров (договоров займа) и договоров обипотеке: - обслуживание выданных ипотечных кредитов; - оформление закладных. В качестве первичных кредиторов наряду с универсальнымикоммерческими банками могут выступать ассоциации (союзы) кредитныхкооперативов и в перспективе - ипотечные банки и другие уполномоченныеструктуры. 3.9. Кредитные потребительские кооперативы граждан Деятельность кредитных кооперативов регулируется ст. 116Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральными законами "Опотребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) вРоссийской Федерации", "О кредитных потребительских кооперативахграждан". Кредитные кооперативы могут добровольно объединяться в ассоциации(союзы), которые так же, как и кредитные кооперативы, являютсянекоммерческими организациями. Ассоциации могут обеспечиватьрефинансирование ипотечных займов. Ипотечный оператор может оказывать кредитным кооперативам и ихассоциациям консультационную помощь и иные услуги, способствуя, такимобразом, их интеграции в региональную систему ипотечного жилищногокредитования; может предоставлять поручительства по обязательствамчленов кредитных кооперативов для обеспечения рефинансированияипотечных займов Ипотечного оператора за счет отчислений из кредитныхкооперативов. 3.10. Инвесторы: Юридические и физические лица, приобретающие эмиссионные ценныебумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также самизакладные. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании,инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия,иностранные инвесторы, граждане и др., а также - в период развитиясистемы - Калужская область, муниципальные образования черезуполномоченные организации. 3.10.1. Пенсионный Фонд Российской Федерации Благодаря развитию накопительной пенсионной системы основныминвестором в системе ипотечного жилищного кредитования на ближайшуюперспективу может являться Пенсионный Фонд Российской Федерации (ПФР).В силу того, что на внутреннем финансовом рынке недостаточнофинансовых инструментов, привлекательных для инвестированиянакопительной части трудовой пенсии, эмиссионные ценные бумаги, авероятно и ценные бумаги, обеспеченные имущественными правами встроительстве, будут востребованы ПФР в объемах, достаточных дляразвития системы ипотечного жилищного кредитования. Участие ПФР на рынке может оказаться решающим факторомобразования цен и доходности эмиссионных ценных бумаг, аследовательно, процентных ставок в ипотечном жилищном кредитовании. 3.10.2. Негосударственные пенсионные фонды Несмотря на то, что негосударственные пенсионные фонды (НПФ) наданный момент обладают ограниченными инвестиционными ресурсами, ихучастие в системе ипотечного жилищного кредитования позволит добитьсяряда преимуществ: - скоординировать комплекс кредитных и строительныхинвестиционных циклов: - привлечь инвестиции через выпуск ценных бумаг, обеспеченныхипотечными активами и имущественными правами в строительстве, всогласованных с НПФ объемах. 3.10.3. Иные институциональные инвесторы Для инвесторов, заинтересованных в стабильных долгосрочныхдоходах, эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымиобязательствами, должны стать привлекательным объектом для размещениястраховых и инвестиционных резервов. К таким инвесторам относятся: - страховые компании. Развитие классического долгосрочногострахования жизни обусловит потребность в надежных долгосрочныхфинансовых инструментах; - инвестиционные фонды. В целях диверсификации эмиссионные ценныебумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами, могут включаться винвестиционный портфель наряду с государственными ценными бумагами. 3.10.4. Корпоративные инвесторы Предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своихработников, являются перспективными инвесторами в системе ипотечногожилищного кредитования, т.к. им значительно выгоднее реализовыватьсвои жилищные программы через приобретение ценных бумаг, обеспеченныхкредитными обязательствами своих работников, или через краткосрочноеинвестирование строительства жилья с гарантированным его сбытомработникам при помощи ипотечных кредитов. 3.10.5. Население Выпуск ценных бумаг и иных долговых обязательств Ипотечногооператора (союзов ипотечных операторов, ипотечных организаций),обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами встроительстве, позволит привлечь инвестиции от граждан, которые будутиспользовать такие бумаги (обязательства) в качестве инструментанакопления первоначальных взносов при ипотечном жилищном кредитовании. 4. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного кредитования в Калужской области Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитовосуществляется на основе разработанных стандартов ипотечного жилищногокредитования в Калужской области. Стандарты ипотечного жилищного кредитования включают в себясовокупность правил и процедур, в соответствии с которымиосуществляется ипотечное кредитование в регионе. Они могут расходитьсяс параметрами, принятыми на федеральном уровне ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" в качестве условийрефинансирования. Ипотечный оператор (ипотечные организации)адаптируют федеральные стандарты к региональным условиям, создаваясоответствующую региональную инфраструктуру, нормативное обеспечение ифинансовые схемы привлечения кредитных ресурсов с рынка ценных бумагкак через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", так ипосредством иных ипотечных агентств (союзов). 4.1. Источники доходов Ипотечного оператора Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются: - прибыль в строительстве; - сборы за услуги, оказываемые гражданам при оформлении ипотечныхстроительных кредитов; - комиссия Ипотечного оператора, удерживаемая с платежей поипотечным кредитам (согласно договору с ипотечным агентством), зауслуги по сопровождению кредитных дел. Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционироватьдо определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитиеинфраструктуры первичного ипотечного рынка. 4.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве Значительная часть средств Ипотечного оператора целесообразнонаправлять на строительство. На первом этапе, пока не обеспечензначительный оборот кредитов на первичном рынке на основерефинансирования, прибыль от строительства должна покрыть наибольшуючасть операционных расходов Ипотечного оператора. 4.1.2. Агентские услуги заемщику Заемщик заключает с Ипотечным оператором договор на оценку егокредитоспособности, который содержит условия, необходимые для сбораинформации о состоянии доходов семьи заемщика, о наличии обязательстви т.д. После прохождения оценки кредитоспособности с заемщикомзаключается договор на оказание услуг, включающий элементы агентскогосоглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряддействий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождениемкредитного дела (в том числе обязательства в связи с обращениемвзыскания), поручительством, информационным обслуживанием. Плата за поручительство взимается в размере, необходимом дляформирования специального и гарантийного ипотечных фондов, а такжепокрытия операционных расходов Ипотечного оператора. Как показываетопыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнения кредитныхобязательств, как правило, не превышает 1-2% за весь период погашениякредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ему услуги Ипотечногооператора по сопровождению кредитного дела и поручительству в течениесрока погашения либо единовременным платежом. По завершении строительного цикла заемщики, приобретающие новоежилье, при участии Ипотечного оператора в режиме единого окнаединовременно: - регистрируют переход прав на старое и на новое жилье, кредитныйдоговор и залог нового жилья в едином блоке; - страхуют сделку, новое жилье и риски. 4.1.3. Ипотечное кредитование Вступая в систему ипотечного жилищною кредитования, заемщик взависимости от своей платежеспособности, претензий на жилье исоциальной поддержки государства участвует в одной из приведенных нижесхем ипотечного кредитования. 4.1.4. Участие Ипотечного оператора в рефинансировании ипотечных кредитов В соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляет деятельностьпо первичному рефинансированию кредиторов в ипотечном жилищномкредитовании за счет средств собственного капитала и целевых займовОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (иных ипотечныхагентств или союзов). Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные приусловии поручительства за заемщиков, несущих обязательства по даннымзакладным. Андеррайтинг таких заемщиков проводится Ипотечнымоператором. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулызакладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" (иным ипотечным агентствам или союзам) или формируютпокрытие ценных бумаг. Схема 1: ипотечное кредитование малообеспеченных граждан сусловием предоставления льгот по выплате процентной ставки Ипотечное жилищное кредитование малообеспеченных граждан возможнотолько при использовании механизмов, обеспечивающих компенсациюпонесенных кредитором или Ипотечным оператором убытков. Такиемеханизмы определяются целевыми программами государственной поддержкиграждан при ипотечном жилищном кредитовании. Ипотечный оператор в пределах собственных финансовых возможностейи в целях расширения объемов ипотечного жилищного кредитования можетчастично компенсировать убытки от выдачи кредитов с пониженными (всравнении с требуемыми инвесторами) процентными ставками за счетприбыли от строительной деятельности. Дальнейшее рефинансирование таких кредитов осуществляется: путем их выкупа за счет средств бюджета Калужской области иместных бюджетов, а также средств предприятий, реализующих своижилищные программы; путем реализации закладных ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" с дисконтом. Схема 2: ипотечное кредитование граждан, участвующих винвестиционных проектах Ипотечных операторов Ипотечный оператор (ипотечные организации) обеспечивает ипотечноежилищное кредитование граждан на рыночных условиях, при этомПравительство Калужской области и/или органы местного самоуправленияобеспечивают малообеспеченным заемщикам компенсацию либопервоначального взноса, либо части процентной ставки за счет адресныхсубсидий. Процентная ставка будет определяться условиями внешнегорефинансирования (в первую очередь условиями, определяемыми ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"). Граждане, прошедшие в Ипотечном операторе процедуру андеррайтингаи выбранные для ипотечного кредитования на приобретение строящегосяИпотечным оператором жилья, вступают в программу кредитования путемучастия в накоплении первоначального взноса в период строительства нацелевых банковских депозитах под гарантию Ипотечного операторапредоставить им по завершении строительства конкретное жилье подзаранее оговариваемые условия ипотечного жилищного кредитования. Схема 3: ипотечное жилищное кредитование под приобретениевторичного жилья Процентная ставка по таким кредитам будет определяться условиямирефинансирования. Доступность ипотечного кредитования на приобретениевторичного жилья малообеспеченным гражданам может быть обеспеченатолько с помощью адресных субсидий части стоимости жилья или частипроцентной ставки. Схема 4: кредитование сотрудников предприятий и работниковбюджетной сферы Такая схема реализуется на условиях, аналогичных условиям схем 2и 3, за исключением процедуры определения процентных ставок поипотечным кредитам и без использования субсидий. В этом случае кредитный договор может заключаться изначально нальготных условиях: более длительный срок кредитования, низкаяпроцентная ставка. Заемщик проходит упрощенную процедуру оценки платежеспособности.Ипотечный оператор не поручается за таких заемщиков. Закладныевыкупаются Правительством Калужской области в пределах средств,предусмотренных целевым назначением областным бюджетом на очереднойфинансовый год, или предприятием по номинальной стоимости, то естьравной размеру выданного кредита. Стоимость жилья оплачивается самими заемщиками с помощьюипотечных кредитов. Правительство Калужской области либо предприятиевыступает в роли инвестора, рефинансируя выданные кредиты на весь сроких погашения. Схема 5: кредитование строительства с последующим переоформлениемстроительного кредита в ипотечный Индивидуальный застройщик строит за счет собственных средствчасть дома в объеме, пропорциональном размеру первоначального взноса,достаточного для получения кредита на завершение следующего этапастроительства. Объект незавершенного строительства регистрируется ипередается в залог кредитору. Кредитование осуществляется частями,соответствующими этапам строительства, с целью снижения кредитногориска. Последующие транши кредитования обеспечиваются залогомстроительных материалов на период до завершения строительства. Ипотечный оператор контролирует целевое использование кредитныхсредств, осуществляет оценку или привлекает независимые организациидля оценки рыночной стоимости объекта залога до завершениястроительства, а по результату строительства окончательно регистрируетобъект недвижимости в собственность заемщика. Залоговые обязательствапереоформляются на весь дом в виде закладной, а кредит переоформляетсяв ипотечный с длительным сроком погашения. С этого момента кредитное обязательство может быть передано нарефинансирование. Аналогично кредитуются участники долевого строительствамногоквартирных домов. Обеспечением кредита в этом случае (вместозалога объекта незавершенного строительства и строительных материалов)служит залог прав по инвестиционному контракту. В том и другом случае необходимо формирование фондов страхованиястроительных рисков (несоблюдения сроков, качества, ценыстроительства). Как правило, процентная ставка по кредиту в период строительствапревышает процентную ставку по ипотечному кредиту. По мере устойчивого развития системы ипотечного жилищногокредитования могут разрабатываться и применяться иные схемы ипотечногокредитования как на приобретение и строительство жилья, так и на иныепотребительские нужды (на основе существующих механизмов). 4.2. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном жилищном кредитовании Ипотечный оператор (ипотечные организации) на основе принципа"единого окна" совершает все необходимые действия, связанные сучастием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования. 4.2.1. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика Этот вид деятельности Ипотечные операторы осуществляют на основедоговора с первичным кредитором. В процессе оценки кредитоспособностизаемщика Ипотечный оператор определяет его ликвидные активы (денежныесредства, жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочиеликвидные материальные активы), которые могут быть использованы вкачестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доходсемьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков сточки зрения очередности предоставления ипотечных жилищных кредитов иприобретения жилья. Основной целью процедуры оценки кредитоспособности являетсяустановление способности заемщика вовремя погасить ипотечный кредит.Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности можноразделить на несколько стадий: а) предварительная квалификация заемщика. На основе предоставленных заемщиком сведений относительно доходови других активов; анкетных данных; пожеланий по жилью, которое заемщиксобирается приобрести, используя ипотечный кредит, производится расчетмаксимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей идругих расходов заемщика, связанных с участием его в ипотечномкредитовании. В ходе следующих этапов на основе предоставляемых заемщикомИпотечному оператору документов проверяются первоначальные сведения иуточняется возможная сумма ипотечного кредита; б) оценка кредитоспособности заемщика - оценка возможностисвоевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту. Проводитсяна основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (исозаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иныхматериальных активов заемщика; в) оценка кредитной истории заемщика - оценка готовности заемщикапогасить кредит, проводится на основе анализа выполнения заемщикомразличных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью,уплаты налогов и т.д.; г) оценка предмета залога - оценка достаточности стоимостизакладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита.Проверяется юридическая обоснованность прав собственности, соотношениестоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемогоимущества; д) принятие решения по результатам оценки кредитоспособностизаемщика. По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценкикредитоспособности заемщика и документальной проверки полученныхданных, принимается решение о возможности предоставления кредита и егоразмере. В случае, если оснований для выдачи кредита недостаточно,специалисты Ипотечного оператора рекомендуют потенциальному заемщикупроведение ряда мероприятий (декларирование доходов, созданиекредитной истории, накопление первоначального взноса, поиск поручителяи т.д.), позволяющих скомпенсировать некоторые негативные факторы. 4.2.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости) На основании заключения о возможности получения потенциальнымзаемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формируеткредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организацию дляутверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечногокредита. Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщикаИпотечным оператором оформляются кредитный договор и договор ипотеки скредитной организацией на основании договора, подтверждающегополучение прав собственности на жилье заемщиком (купли-продажи илиинвестиционного контракта). 4.2.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья заемщика в случае использования выручки от его реализации на оплату приобретаемого жилья Ипотечный оператор (ипотечные организации) в случае необходимостимогут оказать содействие заемщику в поиске жилья для покупки (в т.ч.путем предложения строящегося или построенного при участии Ипотечногооператора), а также в реализации имеющегося жилья заемщика,продаваемого с целью оплаты первоначального взноса. В результате,размер кредита и подлежащие уплате ежемесячные взносы сокращаютсяпропорционально. Ипотечный оператор: - организует для заемщика независимую оценку приобретаемого исдаваемого жилья на основе агентского договора с оценочным агентством; - подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договоркупли-продажи между заемщиком и продавцом жилья; - обеспечивает заемщику возможность продажи сдаваемого жильяпосле заселения в новое (ипотечное) жилье. 4.2.4. Поручительство Ипотечный оператор (ипотечные организации) может являтьсяпоручителем заемщика перед кредитором или залогодержателем. Договорпоручительства может заключаться при каждой переуступке правтребования по кредиту с очередным залогодержателем. 4.3. Мероприятия по управлению рисками 4.3.1. Ипотечное страхование Ипотечный оператор, на основе агентского договора со страховойкомпанией осуществляет заключение договоров страхования заемщиков ипредметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика изалогодержателя, связанные с жизнью и здоровьем заемщика, правамивладения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в залоге,гражданской ответственностью заемщика перед третьими лицами. В то же время существует риск неисполнения кредитногообязательства из-за временной неплатежеспособности заемщика, страховыеуслуги по которому либо не предоставляются страховыми компаниями, либопереоцениваются ими, что делает их недоступными. Поэтому Ипотечныйоператор осуществляет управление таким риском через фонды специальногоназначения. 4.3.2. Минимизация строительных рисков при кредитовании граждан в период строительства Для того, чтобы защитить индивидуального застройщика илиучастника долевого строительства многоквартирного жилья отнепредсказуемого роста себестоимости строительства, некачественногоисполнения строительных работ и нарушения сроков строительстваподрядчиками, необходимо обеспечить минимизацию строительных рисков. Минимизацию рисков возможно осуществлять в следующих вариантах: 1) путем страхования такого риска в страховой компании (что поназванным выше причинам маловероятно); 2) путем формирования резервного фонда, депонируемого в банке илиинвестируемого в альтернативные строительству доходные инструменты.Размер резервного фонда должен быть сопоставим с инфляционнымиожиданиями в период строительства. При увеличении сроков, стоимости и качества строительно-монтажныхработ заемщику из резервного фонда компенсируются: - процентные выплаты по кредиту в период превышения сроковстроительных работ, но не более срока, установленного страховымдоговором; - удорожание цены жилья сверх прогнозируемой при началестроительства, но не более величины, оговоренной в страховом договоре; - издержки заемщика при устранении последствий некачественнопроизведенных подрядчиками работ, но не более установленной страховымдоговором суммы. Для минимизации издержек на страхование Ипотечный оператор можетвыступать в качестве агента заемщика для организации действенногоконтроля за сроками, ценой и качеством строительных работ. 4.3.3. Фонды специального назначения Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищногокредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенствомроссийского законодательства) Ипотечный оператор формирует фондыспециального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд. Специальный фонд Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средствна специальный банковский счет. Средства, зарезервированные вспециальном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, таки в иные ликвидные активы. За счет средств специального фонда Ипотечный операторпредоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещениянеплатежеспособным заемщикам, на жилые помещения которых обращеновзыскание. А также может предоставлять таким гражданам бесплатныеуслуги по перевозке имущества, поиску нового жилья, оплачивать частьрегистрационных, риэлторских и нотариальных расходов при егоприобретении. Обязательства Ипотечного оператора перед заемщиками в случаеобращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательствазаемщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями по выселению,определяются договором, по которому Ипотечный оператор становитсяПоручителем по кредитным обязательствам заемщика. Денежные средства специального фонда могут быть использованытолько в соответствии с их целевым назначением. Формирование,обслуживание и использование средств специального фонда регулируютсявнутренним положением Ипотечного оператора. Гарантийный фонд Целесообразно формирование гарантийных фондов Ипотечнымоператором (ипотечными организациями), предназначенных для выкупа правтребования залогодержателей в случае нарушения заемщиками своихобязательств по кредитным договорам. Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп правтребования по ипотечному договору, неисполнение которого заемщикомповлекло неразрешимый за короткое время процесс освобождения жильянедобросовестным заемщиком. В этом случае Ипотечный оператор берет насебя все обязательства заемщика перед кредитной организацией (илипоследующим залогодержателем), заключившей договор ипотеки порекомендации Ипотечного оператора, и далее самостоятельно организуетпроцедуру выселения недобросовестного заемщика, обеспечивая, такимобразом, надежность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценныхбумаг. Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут бытьразмещены как на банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, чтоневыполненное кредитное обязательство (закладная), обеспеченноепоручительством Ипотечного оператора, может во исполнениеобязательства поручителя быть полностью или частично замещено другимипотечным обязательством (закладной). В этом случае, средствагарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах. Порядок формирования и использования гарантийного ипотечногофонда определяется внутренним положением Ипотечного оператора. Средства гарантийного фонда, потраченные на указанные цели,возмещаются за счет средств, вырученных при реализации заложенногожилья. Со временем, после возникновения государственной системыстрахования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда,возможно, перестанет быть целесообразным. Фонды специального назначения формируются из собственных средствИпотечного оператора: уставного капитала и оплаты заемщиками услугипоручительства. В оперативном режиме суммы отчислений будутопределяться при составлении финансового плана на будущий год (инойплановый период) и утверждаться соответствующим органом Ипотечногооператора. Правительство Калужской области в порядке и на условиях,установленных действующим законодательством, может принять решение оцелевом бюджетном финансировании специального фонда с целью уменьшенияиздержек заемщиков на аренду Ипотечным оператором (ипотечнымиорганизациями) жилья для неплатежеспособных заемщиков. 4.3.4. Общество взаимного страхования Общество взаимного страхования - некоммерческая организация(согласно статье 968 Гражданского кодекса Российской Федерации),объединяющая на принципах членства юридические лица с целью взаимногострахования. Ипотечный оператор заинтересован в участии в обществе взаимногострахования и осуществляет его через оплату членского взноса.Ипотечный оператор заключает с обществом взаимного страхованиядоговоры страхования предпринимательского риска. При этом частьответственности по страхуемым рискам остается у Ипотечного оператора.Данную ответственность Ипотечный оператор обеспечивает фондамиспециального назначения. Ипотечный оператор может делегировать обществу взаимногострахования дополнительные функции (оценка эффективности ирискованности проектов, представительство интересов в ипотечныхагентствах, управление фондами специального назначения и т.п.). 4.4. Накопление первоначального взноса В случаях, когда денежные активы заемщика составляют меньше 30%стоимости приобретаемой в кредит квартиры либо документов,предоставленных заемщиком, недостаточно для подтверждения егокредитоспособности для получения кредита на оплату 70% стоимостижилья, включается механизм накопления заемщиком первоначального взносаодним из следующих способов. 4.4.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете По предварительному согласованию с Ипотечным оператором заемщикначинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере неменее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самымкосвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнятьсвои кредитные обязательства и накопление первоначального взносастановится этапом оценки его кредитоспособности. 4.4.2. Накопительное страхование жизни Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющийвозможности единовременно оплатить всю стоимость жилой недвижимости,заключает со страховой компанией договор накопительного страхованияжизни. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховойвзнос до момента накопления заявленной в страховом договоре суммы. 4.4.3. Участие в кредитном кооперативе Если заемщик не проходит оценку кредитоспособности ввидуотсутствия первоначального взноса или из-за невозможности подтвердитьуровень своего дохода, Ипотечным оператором ему может быть предложеноначать накапливать средства под невысокую процентную ставку вкредитном кооперативе, с тем, чтобы в перспективе получить недорогойипотечный заем, либо, изъяв накопленные средства, с помощью Ипотечногооператора получить кредит в банке. Ипотечный оператор участвует вкредитном комитете кредитного кооператива (и/или возглавляет его) наусловиях договора об оказании услуг и на основе информации офактически произведенных накопительных взносах, а также,руководствуясь объемом наличных кредитных ресурсов (Ипотечногооператора или банка - кредитора) и перспективами рефинансирования,принимает решение о кредитовании того или иного заемщика по взаимноприемлемой схеме. Передача собственных средств пайщика кредитному кооперативуосуществляется на основании договора, который должен содержать условияо сумме предоставляемых личных сбережений, порядке их передачи, срокеи порядке их возврата, размере и порядке платы за их использование. 4.4.4. Вложения в ценные бумаги В период низкой активности классических институциональныхинвесторов ценные бумаги могут быть превращены в удобный инструментдолгосрочного накопления средств населения до момента внесенияпервоначального взноса при ипотечном кредитовании (как временная форма"замкнутого" рефинансирования, опосредованного Ипотечным оператором). Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространению другихформ инвестиционной активности населения, аналогичных паевыминвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которых значительныйудельный вес будет отведен ценным бумагам, обеспеченным ипотечнымиобязательствами. С целью накопления могут быть использованы и иные способыинвестирования: приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества и т.п.Но желательно, чтобы инвестиционный портфель потенциального заемщикабыл диверсифицирован с целью минимизации возможных рисков приинвестировании и накоплении. В то же время схема накопления должнабыть прозрачной для своевременного определения достаточностипервоначального взноса. Ипотечный оператор помогает потенциальным заемщикам выбратьоптимальную схему накопления первоначального взноса. 4.4.5. Накопление средств в паевом инвестиционном фонде Паи инвестиционного фонда также могут быть объектом дляразмещения средств граждан. Прирост стоимости инвестиционных паевбудет составлять доход пайщиков. Как один из вариантов для населения может быть рекомендованпроект инвестиционной программы закрытого паевого инвестиционногофонда "Калужская недвижимость" (далее - ЗПИФ), оперирующего сделкамина рынке недвижимости. ЗПИФ продает инвестиционные паи, номинированныев квадратных метрах жилья. Паи представляют собой доли их владельцев вимуществе, составляющем ЗПИФ. Управление имуществом ЗПИФосуществляется управляющей компанией. Рост стоимости таких паев напрямую зависит от динамики цен нарынке недвижимости. Таким образом, вклады граждан защищены не толькоот инфляции, но и от реального роста цен на жилье. 4.5. Организация ипотечного жилищного кредитования В качестве первичных кредиторов в ипотечном жилищном кредитованиимогут выступать универсальный банк или кредитный кооператив. Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичнымикредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья. 4.5.1. Ипотечное кредитование заемщиков для приобретения нового жилья с участием банка Организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включаетдва последовательных процесса: 1) инвестиционно-строительный цикл,включающий накопление средств населения на банковском депозите,кредитование Ипотечного оператора на завершение строительства; 2)кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет заприобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансированиекредита. Инвестиционно-строительный цикл На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемогоипотечными заемщиками по завершении строительства. 1. Ипотечный оператор совместно с другими инвесторами образуетинвестиционный пул для строительства жилья в объеме 60% от егосебестоимости, с доминирующим участием Ипотечного оператора.Оставшиеся 40% себестоимости строительства жилья предполагаетсяфинансировать путем привлечения кредитной линии банка. Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемые имина депозитном счете "до востребования" до момента внесенияпервоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такойоперации для заемщика значительно меньше, чем при непосредственномдолевом участии в строительстве, в силу того, что размещенные средствамогут быть изъяты в любой момент. 2. Заемщик обращается к Ипотечному оператору с целью улучшенияжилищных условий посредством ипотечного кредитования. Ипотечный оператор проводит предварительную квалификацию заемщикас целью оценки вероятности погашения им долгосрочного кредитногообязательства. При положительном результате предварительной квалификации заемщикзаключает с Ипотечным оператором комплексный договор на оказание услугв программе ипотечного кредитования и оплачивает услуги по оценке егокредитоспособности и подготовке кредитного дела. Участие в программедает заемщику право на получение ипотечного кредита под приобретениеконкретного жилья в строящемся доме. 3. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере неменее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья на депозитныйсчет "до востребования" в банке под минимальную доходность (3%годовых) и продолжает систематическое накопление средств ежемесячнымивзносами в объеме предполагаемых платежей по будущему ипотечномукредиту. 4. Для покрытия части инвестиционных затрат в строительственеобходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимостижилья. В этих целях Ипотечный оператор открывает в банке кредитнуюлинию под минимальную процентную ставку. В течение всего срока кредитования (около половины строительногоцикла, т.е. порядка 8 месяцев) кредит обеспечен залогом правтребования Ипотечного оператора по инвестиционному договору (либозалогом объекта незавершенного строительства), стоимость которых кмоменту открытия кредитной линии составляет не менее 60% отсебестоимости жилья и постоянно возрастает. Сумма кредита составляетне более 2/3 от суммы произведенных инвестиций, обеспечивающих данныйкредит. Ипотечный оператор обеспечивает банку непрерывное покрытиепредоставленных гражданам кредитных ресурсов, гарантируя ему, что вслучае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средствадругого участника программы. У банка не возникает необходимости формирования из собственныхсредств резервов на компенсацию возможных потерь по ссудам, которыепокрываются за счет временных остатков денежных средств на счетахИпотечного оператора, а также формируемых им резервных фондов,размещаемых в банке. 5. Кредитная задолженность Ипотечного оператора перед Банкомпогашается за счет средств, вырученных от реализации жилья. Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно-строительногоцикла предположительно составит 2% годовых. Кредитный цикл На данном этапе происходит предоставление банком заемщикуипотечного кредита с его последующим рефинансированием. 1) Банк выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемогожилья в объеме 30-70% от его стоимости. Накопленные заемщиком средства направляются на покрытиепервоначального взноса по ипотечному кредиту. Срок и порядок погашения кредита, процентная ставка по кредитуопределяются договором и зависят от требований инвесторов системыипотечного кредитования. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству ипо договору об ипотеке удостоверяются закладной. Между Ипотечным оператором и банком заключается предварительныйдоговор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищномкредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с инымирефинансирующими структурами - ипотечным агентством или корпоративнымиинвесторами). Таким образом, банку гарантируется рефинансированиевыданного кредита в кратчайшие сроки. 2) Банк осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья.При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на вкладе довостребования (в счет погашения кредитной линии, предоставленнойИпотечному оператору), а также до 40% - за счет дополнительныхсредств, включаемых в первоначальный взнос (например зачет сдаваемогожилья или жилищная субсидия), 70-30% - оплачиваются векселями банка(по договоренности с продавцом жилья - Ипотечным оператором). 3) В соответствии с предварительным договором, банк переуступаетИпотечному оператору закладную (право требования по выданномуипотечному кредиту) в обмен на выданный вексель. 4) Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения сИпотечным оператором (последующими залогодержателями) и осуществляетрасчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядкомпогашения кредита, установленным кредитным договором. Таким образом, финансовое участие банка в кредитном циклеограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. При этомсобственные средства банка фактически не отвлекаются. Резервы навозможные потери по ссудам, как и при кредитовании строительства,формируются за счет зарезервированных средств и временных остатков насчетах Ипотечного оператора. В течение срока погашения ипотечного кредита банк получает доходот его обслуживания. 4.5.2. Ипотечное кредитование кредитным кооперативом В целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитованияИпотечный оператор инициирует создание кредитных потребительскихкооперативов граждан. В целях недопущения некачественной работы таких кооперативов изащиты интересов пайщиков Ипотечный оператор стремится участвовать ворганизации деятельности кооперативов путем заключения договоров наоказание услуг. По сути кредитный кооператив - это цивилизованная форма кассывзаимопомощи, реализующая ссудно-сберегательные интересы пайщиков.Члены (пайщики) кредитного кооператива объединяют свои средства вформе паевых взносов и личных сбережений. Имущество, приобретенное за счет паевых взносов, а такжеполученная прибыль являются собственностью кредитного кооператива.Личные сбережения граждан, а также часть собственных средствкредитного кооператива образуют фонд финансовой взаимопомощи (фондвзаимного кредитования), который предназначен для выдачи займов членамкредитного кооператива. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и сроканакопления. Процентные выплаты по займам, осуществляемые пайщиками,являются собственными средствами кооператива, за вычетом платы запользование личными средствами пайщиков. Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовойвзаимопомощи могут использоваться исключительно для приобретениягосударственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения надепозитных счетах в банках. На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целяхгарантии возврата займа используется система поручительства илизалога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемомкомитетом по займам кредитного кооператива. При взаимном кредитовании (без внешнего рефинансирования) членкооператива, как правило, может рассчитывать на заем, не превышающийсумму его накоплений в кооперативе, составляющих первоначальный взноспри расчете за приобретаемое жилье. Внесение личных сбережений пайщиков в фонд кредитного кооперативаосуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных длясемейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курсарубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чегопроводится их индексация пропорционально курсу инфляции. Индексация производится следующими способами: привязка выдаваемых ссуд к принятому условиями рефинансированияиндексу инфляции; размещение остатков денежных средств кредитного кооператива вразличные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные илирублевые) в соответствии с законодательством Российской Федерации. Кредитный кооператив осуществляет предоставление займов болеедоступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами. Управление кредитным кооперативом осуществляют правление, комитетпо займам, ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членовкооператива и подотчетные членам кредитного кооператива, а такжеорганы самоуправления кредитного кооператива. Общее собраниекредитного кооператива может пользоваться услугами Ипотечногооператора, в частности, такими как: - оценка кредитоспособности заемщиков - членов кредитногокооператива; - консультационные услуги при накоплении первоначальных взносов иоформлении займов; - поручительство по обязательствам членов кредитного кооператива- заемщиков перед инвесторами - залогодержателями при внешнемрефинансировании (кредитный кооператив не вправе выступать поручителемпо обязательствам своих членов и третьих лиц). 4.5.3. Иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования Ипотечный оператор может использовать иные схемы организацииипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и на вторичномрынках жилья. Условия реализации схем должны отвечать принципамсамоокупаемости, доступности, надежности для граждан, прозрачности идоходности для инвесторов и подконтрольности для акционеров. 4.6. Адресная социальная поддержка граждан, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании Параллельно с рассмотренными выше моделями ипотечного жилищногокредитования целесообразно решать проблему обеспечения жильеммалообеспеченных категорий граждан. Указанная проблема может бытьрешена путем предоставления им адресных жилищных субсидий приипотечном жилищном кредитовании. Такие субсидии могут предоставляться Правительством Калужскойобласти через государственного управляющего областными целевымипрограммами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищномкредитовании и/или органами местного самоуправления. Категории граждан, условия, порядок и формы предоставлениясубсидий определяются областными целевыми программами государственнойподдержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании и нормативнымиправовыми актами органов местного самоуправления. Субсидии могут предоставляться в виде компенсации части: - первоначального взноса (разовая субсидия); - процентных выплат по ипотечному кредиту (периодическаясубсидия). При периодической субсидии выплат по ипотечным кредитамнеобходимы надежные финансовые механизмы, обеспечивающие выплаты втечение всего срока кредитования. Один из таких механизмов описанниже. 1. Государственный управляющий, в рамках областной целевойпрограммы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищномкредитовании, осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов,выданных на условиях, определенных программой. Данные закладные далеене участвуют в обороте на вторичном рынке ипотечных кредитов и неформируют обеспечение эмиссионных ценных бумаг (условно - закладныегруппы А). 2. Ипотечный оператор, по согласованию с Государственнымуправляющим, проводит андеррайтинг следующей группы заемщиков, исходяиз условий (процентная ставка, срок кредитования), определенныхсоответствующей областной целевой программой. 3. Кредиты оформляются на рыночных условиях. Такие закладныерефинансируются на вторичном рынке и формируют обеспечение ценныхбумаг (условно - закладные группы Б). 4. Часть процентных выплат по закладным группы Б компенсируетсязаемщикам в порядке адресного субсидирования за счет возвратныхпотоков по закладным группы А. Компенсация выплачивается заемщику пофакту выполнения им текущего (в рамках соответствующего периода)кредитного обязательства в полном объеме. Использование данного механизма, обеспечиваемого Государственнымуправляющим, позволяет обеспечить права и снизить риски заемщиков иинвесторов (кредиторов) в долгосрочном периоде. 4.7. Рефинансирование ипотечных кредитов По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируютсяусловия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитованияКалужской области в федеральную систему ипотечного жилищногокредитования, оператором которой является ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию". Методической основой интеграции являются стандарты системыипотечного жилищного кредитования Калужской области, которые в этомслучае не должны противоречить стандартам ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" и/или иных ипотечных агентств. В противномслучае созданная региональная структура в условиях развитогофинансового рынка и рынка жилья окажется неспособной обеспечитьпривлекательность региона для стратегических инвесторов. 4.7.1. Ипотечный оператор как представительство ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Ипотечный оператор по согласованию с ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" может исполнять функции представительстваагентства: - в операциях с закладными; - при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством ценныхбумаг в Калужской области. Для привлечения инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" использует собственные ценные бумаги, обеспеченныезакладными, а также гарантиями Правительства Российской Федерации.Доходность ценных бумаг определяется рыночными условиями, т.е.привлекательностью для инвесторов. Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию", обеспечивает ипотечноекредитование в области при гарантии от агентства рефинансированиявозникших в результате закладных. Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональнойполитики ипотечного кредитования также может переуступать ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" закладные сдисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность. При отсутствии у ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спросана ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у негов распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечныхобязательств Агентства. Закладные обмениваются на эмиссионные ценныебумаги, которые реализуются региональным инвесторам. Объем инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию" в региональную систему ипотечного жилищного кредитованиябудет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающихустановленным требованиям. 4.7.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств По мере возникновения других ипотечных агентств (союзов)Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае согласованиястандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования. 4.7.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного жилищного кредитования Основными региональными инвесторами являются, прежде всего,предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своихработников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ценные бумаги,обеспеченные ипотечными обязательствами, являются наиболееэффективным, экономически оправданным способом решения жилищныхпроблем сотрудников предприятий. Одновременно это наименее рискованныйспособ вложений. 4.7.4. Секьюритизация ипотечных активов Одной из целесообразных форм финансирования региональной системыипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным операторомэмиссионных ценных бумаг и их размещение, в том числе средирегиональных инвесторов и населения. Закладные объединяются в пул, и на их основе выпускаются ценныебумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов.При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица,гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочнаяликвидность. 4.7.5. Дисконтирование номинальной стоимости эмиссионных ценных бумаг При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении эмиссионныхценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенноотличаться от условий, зафиксированных в первичных документах(процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспектеэмиссии ипотечных облигаций). В этом случае, требуемая инвесторами доходность ценных бумагможет быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаготносительно их номинальной стоимости. Если цена реализации закладных (эмиссионных ценных бумаг) ниже ихноминальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченнаяинвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентнаяставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации -дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги. 5. Основные мероприятия по формированию системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области Для организации массового ипотечного жилищного кредитованияПравительство Калужской области формирует областную систему ипотечногожилищного кредитования и стимулирует ее развитие. 5.1. Первоочередные меры С целью оперативного запуска системы ипотечного жилищногокредитования Правительство принимает следующие первоочередные меры: 5.1.1. Утверждение концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области Настоящая концепция утверждается Правительством Калужскойобласти, которое также: - вносит в Законодательное Собрание Калужской области предложенияо выделении из областного бюджета средств (и/или о предоставлениигарантий) на развитие системы ипотечного жилищного кредитования,включая средства на жилищные субсидий гражданам; - принимает решение об учреждении Ипотечного оператора: - определяет государственного управляющего областными целевымипрограммами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищномкредитовании; - вносит на рассмотрение в Законодательное Собрание проект законаКалужской области "Об организации системы ипотечного жилищногокредитования в Калужской области". 5.1.2. Принятие Закона Калужской области "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" Закон "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования вКалужской области" устанавливает принципы функционирования системыипотечного жилищного кредитования в Калужской области, основныхучастников системы и определяет порядок бюджетного финансированияосновных участников и областных целевых программ государственнойподдержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании. 5.1.3. Областные целевые программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании Областные целевые программы государственной поддержки граждан приипотечном жилищном кредитовании принимаются Законодательным СобраниемКалужской области с целью организации субсидирования соответствующихкатегорий граждан. Программы могут разрабатываться как по отдельным категориямграждан ("Молодая семья", "Дети-сироты", "Инвалиды", "Участникивоенных действий", "Ликвидаторы последствий техногенных катастроф истихийных бедствий" и т.п.), так и в целом по группам категорий. 5.1.4. Трехстороннее соглашение Правительства Калужской области, Ипотечного оператора и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" По факту учреждения Ипотечного оператора Правительство Калужскойобласти инициирует заключение Соглашения о сотрудничестве по развитиюсистемы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования междуПравительством Калужской области, ОАО "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" и Ипотечным оператором. Целью Соглашения является организация рефинансирования ипотечныхжилищных кредитов, выдаваемых в Калужской области. Правительство Калужской области берет на себя обязательства по: - оптимизации процессов регистрации ипотечных сделок и обращениявзысканий на заложенное имущество (гарантии по предоставлениюгражданам временного жилья при выселении их из заложенного); - предоставлению гарантий (поручительств) Правительства Калужскойобласти по обязательствам Ипотечного оператора; - субсидиарной помощи гражданам при ипотечном жилищномкредитовании. Ипотечный оператор берет на себя обязательства по: - организации ипотечного жилищного кредитования в Калужскойобласти; - формированию пулов закладных, отвечающих стандартам ОАО"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"; - поручительствам по обязательствам заемщиков. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" берет насебя обязательства по: - обеспечению стандартами процедуры выдачи, сопровождения ирефинансирования ипотечных кредитов; - рефинансированию пулов закладных, формируемых Ипотечнымоператором. В случае появления на рынке альтернативных Ипотечных операторов,созданных в соответствии с условиями настоящей концепции, упомянутоетрехстороннее соглашение подлежит прекращению или изменению со стороныПравительства Калужской области. 5.2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного жилищного кредитования и конкуренции между ее участниками с целью увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Правительство Калужской области заинтересовано в росте масштабовипотечного жилищного кредитования посредством: - увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов; - развития инфраструктуры системы ипотечного жилищногокредитования в Калужской области; - формирования альтернативных и конкурентных форм организацииипотечного жилищного кредитования; - развития системы негосударственного пенсионного обеспечения. С этой целью обеспечиваются следующие условия: 5.2.7. Развитие кредитных кооперативов Правительство Калужской области начиная с 2004 года будетстимулировать возникновение и развития кредитных кооперативов черезподдержку создания Калужской областной Ассоциации кредитныхкооперативов. Ипотечный оператор, создаваемый с участием Калужской области напервом этапе реализации концепции, будет оказывать методическую,консультационную и организационную помощь возникающим кооперативам ииным обществам взаимного кредитования. В дальнейшем Ипотечный оператор (ипотечные организации) можетоказывать подобные услуги, в том числе на основе возмездных договоров. 5.2.2. Субсидирование нуждающихся категорий заемщиков при всех формах организации ипотечного жилищного кредитования Областные целевые программы государственной поддержки граждан приипотечном жилищном кредитовании должны быть ориентированы нагосударственную поддержку граждан, участвующих в любых,предусмотренных законодательством формах организации ипотечногожилищного кредитования. 5.2.3. Распространение гарантий (поручительств) Правительства Калужской области на обязательства третьих лиц Несмотря на то что прямое инвестиционное участие ПравительстваКалужской области в рамках областной системы ипотечного жилищногокредитования ограничено участием в уставном капитале Ипотечногооператора, Правительство области будет обеспечивать развитиеконкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путемпредоставления в порядке, установленном действующим законодательством,гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, способных (пооценке Правительства области) выполнять функции ипотечных операторовили кредиторов с целью содействия в рефинансировании их ипотечныхактивов. Постепенно, по мере развития системы ипотечного жилищногокредитования Правительство Калужской области намерено сокращатьучастие в уставном капитале Ипотечного оператора. 5.2.4. Развитие строительства жилья для ипотечных заемщиков Основываясь на исследованиях платежеспособного спроса наипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности вновом жилье. Правительство Калужской области будет стимулироватьразвитие жилищного строительства, ориентированного на запросыипотечных заемщиков, путем: - разработки новых принципов жилищной политики в Калужскойобласти; - заключения комплексных договоров с органами местногосамоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамкахипотечных проектов, способах обеспечения их необходимойинфраструктурой и сетями; - привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии истроительство через предоставление гарантий (поручительств) пообязательствам третьих лиц в порядке, установленном действующимзаконодательством, и принятия областных целевых программ развитиялизинга на приобретение строительной техники, технологий иоборудования. 5.2.5. Развитие системы негосударственного пенсионного обеспечения Развитие системы ипотечного жилищного кредитования необходимотесно увязать с системой негосударственного пенсионного обеспечения,т.к. негосударственные пенсионные фонды обладают долгосрочнымифинансовыми ресурсами и нуждаются в ценных бумагах, обеспеченныхипотечными обязательствами, как надежном инструменте инвестированияпенсионных резервов. С целью формирования внутреннего рынка ценных бумаг, обеспеченныхипотечными обязательствами, Правительство Калужской области будетоказывать всемерную поддержку негосударственным пенсионным фондам какосновным потенциальным инвесторам в ценные бумаги, выпускаемыеИпотечным оператором, ОАО "Агентство по ипотечному жилищномукредитованию и иными организациями и обеспеченные ипотечнымикредитами, выдаваемыми в Калужской области. Одной из форм стимулирования работников бюджетной сферы можетбыть разовая субсидия пенсионного страхового взноса в выбранныйработником негосударственный пенсионный фонд. 6. Кадровое обеспечение реализации концепции Одним из наиболее важных условий, необходимых для реализацииконцепции, является наличие квалифицированных профессиональных кадровдля работы в системе ипотечного жилищного кредитования. В рамках ихподготовки будут проведены следующие мероприятия: - организация конкурсов на замещение должностей специалистовИпотечного оператора; - обучение кадров Ипотечного оператора и профессиональныхучастников ипотечного рынка в специализированных учебных организациях; - организация семинаров и обучающих ролевых игр с участиемспециалистов Ипотечного оператора и иных участников системы ипотечногожилищного кредитования: - проведение конференций и семинаров с участием муниципальныхслужащих органов местного самоуправления Калужской области; - повышение квалификации специалистов Ипотечного оператора и иныхучастников системы ипотечного жилищного кредитования на базеорганизаций, успешно осуществляющих свою деятельность в сфереипотечного жилищного кредитования: - изучение специалистами Ипотечного оператора и профессиональныхучастников ипотечного рынка опыта иных регионов в сфере ипотечногожилищного кредитования: - систематические консультации Ипотечного оператора соспециалистами консалтинговых организаций, действующих на рынкеипотечного жилищного кредитования. 7. Ресурсное обеспечение развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области 1) Ресурсное обеспечение ипотечного жилищного кредитования наначальном этапе осуществляется за счет средств бюджета Калужскойобласти, а также внебюджетных источников, которые направляются на: - формирование уставного капитала Ипотечного оператора; - обеспечение ипотечного жилищного кредитования; - адресные жилищные субсидии при ипотечном жилищном кредитовании; - реализацию ипотечного пилотного проекта на возвратной основе. Размер необходимых средств областного бюджета Калужской областина реализацию указанных направлений определяется соответствующимирасчетами, с учетом привлечения внебюджетных средств. 2) В качестве ресурсного обеспечения могут и должныиспользоваться материальные активы в форме земельных участков поджилищное строительство и не завершенные строительством жилые дома.Формы передачи земельных участков: участие в уставном капиталеИпотечного оператора либо непосредственное участие в строительстве.Оценка вклада производится исходя из стоимости земли, коммуникаций,прочей инфраструктуры, находящихся в собственности муниципальныхобразований. 3) Наряду с бюджетными средствами в процессе реализации ипотечныхпроектов в систему ипотечного жилищного кредитования будутвовлекаться: - средства юридических лиц, инвестируемые в акции Ипотечногооператора: - собственные средства подрядных строительных организаций; - средства прочих инвесторов, привлекаемые заказчиками -застройщиками в жилищное строительство; - кредитные ресурсы банков, сформированные за счет накопленийзаемщиков: - средства граждан и юридических лиц через облигациирегионального жилищного займа (в случае принятия ПравительствомКалужской области соответствующего решения об их выпуске) и иныеценные бумаги. 4) Дальнейшее финансирование развития системы ипотечногожилищного кредитования будет осуществляться из: - собственных средств Ипотечного оператора, в том числе за счетчистой прибыли, полученной в результате инвестиционно-строительной иагентской деятельности, а также услуг, оказываемых в связи с ипотечнымкредитованием и информационным обеспечением участников ипотечногорынка; - бюджетных субсидий заемщикам; - средств инвесторов (включая ресурсы ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию"), размещаемых в ценные бумагиИпотечного оператора. 5) Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Калужскойобласти будет определяться: - объемами кредитования и прибылью, получаемой от операций сипотечными кредитами и ценными бумагами, а также от услуг, оказываемыхипотечным заемщикам; - прибылью Ипотечного оператора от строительства жилья ипотечнымзаемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы; - объемами привлечения инвестиций в строительство и черезрефинансирование ипотечных кредитов. При росте привлекательности ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымиобязательствами, для инвесторов, а также возникновении и развитииспециальных инвестиционных институтов (накопительной системы вПенсионном Фонде России, негосударственных пенсионных фондах и т.п.)развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемовипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год домомента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затемрост объемов будет определяться снижением процентных ставок иувеличением сроков кредитования. Региональная система ипотечного жилищного кредитования будеттакже способствовать увеличению спроса на ценные бумаги, обеспеченныеипотечными обязательствами, вовлекая в их оборот региональныхинвесторов, к числу которых относятся будущие заемщики, корпоративныеинвесторы, институциональные инвесторы.