Постановление Правительства Калужской области от 23.06.2005 № 168
О Концепции формирования рынка доступного жилья в Калужской области на 2005 - 2010 годы
ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 23 июня 2005 г. N 168 О КОНЦЕПЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2005 - 2010 ГОДЫ В целях создания благоприятного инвестиционного климата вжилищной сфере, увеличения объемов доступного по стоимости жилья длянаселения с разным уровнем доходов и повышения эффективностифункционирования жилищного рынка на территории Калужской областиПравительство Калужской области ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Утвердить Концепцию формирования рынка доступного жилья вКалужской области на 2005 - 2010 годы (прилагается). 2. Министерству строительства, жилищно-коммунального и дорожногохозяйства области продолжить работу по подготовке мероприятий в рамкахКонцепции формирования рынка доступного жилья в Калужской области на2005 - 2010 годы. 3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить наминистра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйстваобласти Бредихина Л.В. Губернатор области А.Д.Артамонов Приложение к постановлению Правительства Калужской области от 23 июня 2005 г. N 168 КОНЦЕПЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2005 - 2010 ГОДЫ Настоящая концепция формирования рынка доступного жилья вКалужской области на 2005 - 2010 годы определяет стратегию действийПравительства Калужской области по созданию благоприятногоинвестиционного климата в жилищной сфере, увеличению объемовстроительства доступного по стоимости жилья для населения с разнымуровнем доходов, развитию системы ипотечного жилищного кредитования наоснове создания в Калужской области финансового механизмагосударственной поддержки граждан в строительстве и приобретениижилья, строительству жилья для расселения граждан из ветхого иаварийного жилищного фонда. 1. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных всоциальной сфере Калужской области. В настоящее время острый дефицитжилья существует как в областном центре, так и в районах области. Впоследние годы объемы инвестиций из бюджетных источников, направляемыев жилищное строительство области, неуклонно снижаются. В 2004 году в области построено 2410 новых квартир общей площадью214,9 тыс. кв.м., что составляет 67% по сравнению с 1995 годом(Диаграммы 1 и 2). Начиная с 2000 года, происходит некотораястабилизация жилищного строительства. Более 98% жилья построено засчет собственных средств предприятий и организаций, средствиндивидуальных застройщиков. Существенно увеличился объеминдивидуального жилищного строительства (в 2.4 раза за период1995 - 2004 гг.), его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 2004года составила 57,5%. (Диаграмма 3) Индивидуальными застройщикамипостроено 992 жилых дома общей площадью 123,5 тыс. кв.м. Уровень цен на жилье, недостаток бюджетных средств и отсутствиедоступного финансово-кредитного механизма не позволяют средним ималообеспеченным слоям населения самостоятельно решить свои жилищныевопросы. На рынке жилья даже существующий ограниченныйплатежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, чтохарактеризуется ростом реальных цен, как на первичном, так и навторичном рынке жилья, хотя он и отстает от роста реальных доходовнаселения. Индекс цен на первичном рынке жилья вырос на 101,0% за 4квартал 2004 года по сравнению с 3 кварталом, на вторичном рынке - на102,0% (по сравнению с аналогичным периодом 2003 года на первичномрынке - на 115,6%, на вторичном - на 119,5%). Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домовквартирного типа без индивидуального жилищного строительства составилана 1 января 2005 года 9906 руб. в городах и 4724 руб. в сельскойместности. Самая дорогая стоимость жилья в г. Обнинске - 11549 руб., асамая низкая в Ферзиковском районе - 3242 руб. Снижение инвестиций в жилищную сферу привело к уменьшению объемовжилищного строительства. По состоянию на 1 января 2001 года поКалужской области находилось в стадии незавершенного строительства 489жилых домов, по сравнению с 1995 годом их количество уменьшилось болеечем в 2 раза. Резко уменьшается количество незавершенныхстроительством жилых домов в городах Калуга и Обнинск. Из этогоследует, что если в течение 2005 - 2006 годов не будут подготовленыстроительные площадки новых жилых домов с набором квартир в пределахсоциальной нормы площади, то ввод жилья по Калужской области будетпродолжать снижаться. Решение проблемы путем внедрения ипотечного жилищногокредитования на практике не выполняется, так как ею могутвоспользоваться только состоятельные граждане. Более 90 процентовроссиян не готовы воспользоваться ипотечными кредитами и лишь 5процентов заявили, что собираются прибегнуть к ним в течениеближайшего года. Такие данные получил исследовательский холдинг ROMIRMonitoring в ходе социологического опроса, проведенного в более чем100 городах России в феврале 2005 года. На вопрос о том, собираются лиграждане воспользоваться ипотечным кредитованием в течение ближайших12 месяцев, отрицательно ответили 91 процент опрошенных, затруднилисьс ответом 1 процент респондентов, считают это возможным 3 процента, инамерены воспользоваться такими кредитами лишь 5 процентов россиян.Этим можно объяснить недостаточное внедрение механизма ипотечногокредитования в Калужской области. По данным статистики за 2004 годбыло построено всего 5,9 тыс. кв. м с использованием механизмаипотечного жилищного кредитования в г. Обнинске. По другиммуниципальным образованиям жилые дома с использованием механизмаипотечного жилищного кредитования не сдавались. Если исходить из наиболее общих соображений, то схемыфинансирования покупки жилья, которые позволяют проживать в квартире,не оплатив за счет собственных средств до конца ее стоимость, могутбыть условно разделены на: кредитные (заемные) схемы - ипотечные;схемы приобретения жилья в рассрочку - накопительные. Отличие кредитных схем от рассрочки состоит в том, что в первомслучае покупатель привлекает для оплаты квартиры кредит (или заем) ипостепенно погашает его, а во втором - гасит стоимость квартиры почастям в течение определенного периода времени. Кредитные (заемные)схемы - ипотечные - существуют в форме банковского ипотечногокредитования, кредитной потребительской кооперации с выдачей займов,кредитования строительно-сберегательными кассами - все под залогприобретаемого жилья, отсюда и название схем - ипотечные. Банковскоеипотечное кредитование является одной из традиционных банковскихуслуг, в последнее время получивших развитие и в России. Кредитныекооперативы существуют в форме так называемых касс взаимопомощи,предоставляющих займы своим членам, накапливающим вклады в течениеопределенного периода времени, и, по сути дела, имеющих пирамидальноефинансовое устройство. Строительно-сберегательные кассы привлекаютденьги конкретных вкладчиков под строительство определенных квартир изатем предоставляют им кредит на покупку. При оценкекредитоспособности заемщика принимается в расчет только егоофициальный доход, что, несомненно, является реальным препятствием длямногих. К сожалению, стоимость банковских ресурсов и рисковкредитующих организаций на сегодня таковы, что высокая плата закредиты и займы является одним из сдерживающих факторов в развитииипотечных схем приобретения жилья. Схемы приобретения жилья в рассрочку - накопительные - существуютв форме жилищных кооперативов, в последнее время достаточно активнопродвигающих себя на рынке жилья. Под жилищным (жилищностроительным,потребительским жилищным) кооперативом подразумевается формапривлечения денежных средств граждан в виде сбережений с цельюприобретения жилья для членов кооператива (пайщиков). Жилищныекооперативы, в отличие от кредитных, не предоставляют займов своимчленам, а приобретают жилье для них в свою собственность, предоставляявозможность постепенной выплаты оставшейся (менее 50%) части стоимостиквартиры в течение определенного периода времени. При этом пайщиквселяется в квартиру по договору безвозмездного пользования и вступаетв права собственности только после полной выплаты своего пая (вразмере стоимости квартиры). Принятый в конце 2004 года Федеральный закон "О жилищныхнакопительных кооперативах" (ЖНК) защищает права граждан,приобретающих жилье не с использованием ипотечного кредита (займа), ачерез жилищно-накопительные схемы. Теперь труднее превратить ЖНК вфинансовые пирамиды. Главная цель нового закона, изложенная в п. 1 ст.1, - определить правовые, экономические и организационные основыдеятельности жилищных накопительных кооперативов и защитить права иинтересы граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Поправки в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"облегчают инвестиции в ипотечные ценные бумаги. При банкротствебанка-эмитента ипотечных бумаг активы, являющиеся обеспечением поипотечным облигациям, не будут включаться в общую конкурсную массу,что позволит снизить риски инвесторов, владельцев этих бумаг, а,следовательно, и процентные ставки по ипотечным кредитам для граждан. Федеральный закон "О кредитных историях" призван упроститьгражданам доступ к ипотечным кредитам. В нем дается обоснованиенеобходимости создания системы кредитных бюро. В мировой практикекредитное бюро - негосударственная организация, которая занимаетсясбором, обработкой и передачей сведений о кредитной историигражданина. К несомненным плюсам существования бюро кредитных историйотносится возможность для кредиторов при их помощи получать иобмениваться информацией о потенциальных заемщиках, тем самым отсекаяненадежных. Основные проблемы, требующие решения: 1. Значительная диспропорция между потребностями населения вжилье, платежеспособным спросом на жилье, а также недостаточноеразвитие системы долгосрочного жилищного кредитования. Основные экономические причины ограниченного платежеспособногоспроса: - низкий уровень доходов населения при высокой доле текущегопотребления; - слабое развитие института долгосрочного жилищного кредитования; - высокие процентные ставки, снижающие доступность жилищныхкредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением вразвитии системы ипотечного жилищного кредитования; - недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первоговзноса для получения ипотечных жилищных кредитов. Основные причины недостаточного развития системы долгосрочногожилищного ипотечного кредитования: - высокие кредитные риски в системе ипотечного жилищногокредитования граждан и, как следствие, высокие процентные ставки(сложность обращения взыскания на заложенное жилье, отсутствиекредитных историй, административное вмешательство органов опеки ипопечительства в процессе кредитования и др.); - ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов у банков припреобладании кратко- и среднесрочных пассивов и доступа на финансовыйрынок долгосрочных ресурсов (например: пенсионная система); - высокие издержки при совершении сделок на рынке жилья иипотечного жилищного кредитования населения, длительная идорогостоящая процедура государственного учета и регистрации прав исделок на рынке жилья и ипотечном рынке; - низкий уровень легальных задекларированных доходов граждан; - психологические факторы низкого спроса населения на жилищныекредиты, связанные с недоверием к банковской системе; психологическиефакторы, ограничивающие спрос на кредит (негарантированность доходов,боязнь потерять работу, лишиться жилья и т.д.). 2. Проблемы жилищного строительства: - низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокийуровень цен на первичном рынке жилья; - недостаточность предложения земельных участков под жилищноестроительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; - несоответствие качества производства строительных работ ииспользуемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье. Причины, определяющие низкий уровень жилищного строительства: - высокий уровень монополизации и административного вмешательствана рынке жилищного строительства; - чрезмерные административные барьеры для доступа на рынокжилищного строительства, получения земельного участка и разрешения настроительство; - использование неэффективных административных процедуропределения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщиканазначения каждого объекта недвижимости в отдельности ("процедурапредварительного согласования места размещения объекта строительства")и отсутствие в подавляющем большинстве муниципальных образованийобласти правил землепользования и застройки; - ограниченность кредитования застройщиков на жилищноестроительство при отсутствии обеспечения (прав собственности наземельный участок, который мог бы являться предметом залога). 2. СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ И РЫНКА ЖИЛЬЯ Население Калужской области по отчетным данным Калужскогообластного комитета государственной статистики на 1 января 2005 годасоставляет 1019,0 тысяч человек. Жилищный фонд области на 1 января2005 года составил 23 млн. кв. м общей площади и по сравнению с 2003годом увеличился на 1%. 45% жилищного фонда - частный (Диаграммы 4 и5). По состоянию на 1 января 2004 года в среднем на 1 жителяприходилось 22,2 кв. м общей площади против 21,6 кв. метра на 1 января2003 года (Диаграмма 6). Число семей, состоящих на учете для полученияжилья и улучшения жилищных условий в органах местного самоуправления,на 1 января 2004 года составляет 29,3 тыс. семей против 34, 2 тыс.семей на начало 2003 года. Общая тенденция изменения очередниковпоказана на диаграммах 7 и 8. Но уменьшение количества очередников несвязано с улучшением жилищных условий граждан. Время ожидания гражданв очереди на получение жилья превысило 20 лет. Купить квартиру или домможет только 5 процентов населения, в лучшем случае - 7 процентов,если дополнительно к своим накоплениям смогут привлечь кредиты банков.Приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотечного жилищногокредитования, в значительной мере остается привилегией состоятельныхграждан. Среднемесячная начисленная заработная плата в Калужскойобласти в декабре 2004 года составила: в промышленности - 7464 рубля,в строительстве - 7290 рублей, в сельском хозяйстве - 3409 рублей, вотраслях социальной сферы - около 4700 рублей. Видно, что уровеньдоходов и уровень цен на жилье не соответствуют друг другу. Темпы ввода жилья для малообеспеченных граждан сокращаются. Всежилье, например в г. Калуге, строится на продажу, за исключениемнебольшого процента, заказчиком которого выступает Городская Управа. Большой проблемой в Калужской области является ликвидация ветхогои аварийного жилищного фонда. Общая площадь аварийного жилищного фондасоставляет около 270 тыс. кв. м. Это около 1000 домов, в которыхпроживает приблизительно 15 тыс. человек. 13% всего жилищного фондануждаются в неотложном капитальном ремонте и около 10% - вреконструкции. Кроме того, значительную долю жилищного фонда Калужской областисоставляют жилые дома, построенные в 1960 - 1970 годах (жилые домапервых массовых серий), а также дома довоенной постройки, проблема саварийностью которых может через 3-5 лет носить критический характер. Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний обликнаселенных пунктов, сдерживает развитие инфраструктуры, понижаетинвестиционную привлекательность Калужской области. Таким образом, сложилась ситуация, когда потребность в доступномжилье с каждым годом возрастает, а темпы жилищного строительствазначительно отстают от увеличивающегося спроса. Все выше перечисленные проблемы в основном должны решаться нафедеральном уровне. В Концепции предлагаются основные направлениярешения проблем, которые возможно осуществить на областном имуниципальном уровне. Вторичный рынок жилья начал складываться в 1992 году и внастоящее время является успешно функционирующим сегментом рынканедвижимости. Сделки имеют законодательное обеспечение, для ихосуществления используются утвержденные юридические процедуры. Ценыустанавливаются только на основе спроса и предложения безгосударственного или иного контроля, а объем сделок с каждым годомувеличивается. Важной характеристикой вторичного рынка жилья являетсяболее высокая доля покупок дешевого жилья, что характеризует тенденциюграждан производить обмен многокомнатных квартир на одно-двухкомнатныеквартиры. Резко выросла доля покупок однокомнатных квартир. Так,анализ объявлений в прессе только за одну неделю 2005 года показалследующую картину: 56% - о покупке однокомнатной квартиры, 14%- двухкомнатной, 11% - трехкомнатной. Соответственно, стоимость 1квадратного метра повышается с уменьшением числа комнат. Стоимость 1кв. м в однокомнатной квартире намного выше, чем стоимость 1 кв. м втрехкомнатной квартире. Доля граждан, ищущих недорогое жилье(однокомнатные квартиры), на 30% превышает долю тех, кто купилоднокомнатные квартиры. Данный анализ показывает перспективностьстроительства однокомнатных квартир с целью продажи их на рынке поневысоким ценам или использования в качестве социального жилья. 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЙСТВИЙ Основные направления Концепции формирования рынка доступногожилья в Калужской области на 2005 - 2010 годы включают в себя: - совершенствование нормативной правовой базы; - формирование структуры жилищного строительства; - инженерное обеспечение площадок для жилищного строительства; - создание условий для развития индивидуального жилищногостроительства; - модернизация и развитие производственной базы стройиндустрии; - переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; - финансовое обеспечение жилищного строительства. 3.1. Совершенствование нормативной правовой базы В Калужской области приняты: 1. Закон Калужской области "Об областной целевой программе"Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда натерритории Калужской области в 2003 - 2010 годах". 2. Закон Калужской области "Об областной целевой программе"Социальное развитие села Калужской области до 2010 года". 3. Закон Калужской области "О градостроительной деятельности вКалужской области". 4. Закон Калужской области "Об областной целевой программе"Обеспечение жильем молодых семей в Калужской области на 2003 - 2010годы". 5. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования вКалужской области, утвержденная постановлением Правительства Калужскойобласти от 24 января 2003 года N 12. 6. Концепция реформирования жилищно-коммунального комплексаКалужской области, утвержденная постановлением Правительства Калужскойобласти от 15 июня 2004 года N 181. Указанные нормативные правовые акты создают основу длядеятельности по формированию рынка доступного жилья. Хотя они еще внедостаточной степени финансируются и не обеспечиваются другими мерамисо стороны органов государственной власти и органов местногосамоуправления. Концепцией предусматривается разработка новой редакции Закона "Оградостроительной деятельности в Калужской области", Закона Калужскойобласти "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Калужскойобласти", иных нормативных правовых актов, направленных наупорядочение и упрощение порядка согласования и реализацииинвестиционных проектов, оформления исходно-разрешительнойдокументации, необходимой для строительства, регулирование отношенийсубъектов градостроительной деятельности, сокращение инвестиционногоцикла в жилищном строительстве. Намечена подготовка рекомендаций поразработке проектов документов для органов местного самоуправления:правил землепользования и застройки, порядка выдачи разрешений и вводав эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Планируется создание нормативной правовой базы Калужской областидля формирования единых объектов недвижимости, включающих земельныйучасток и расположенные на нем здания, строения и сооружения, послепринятия соответствующих нормативных правовых документов нафедеральном уровне. Предусмотрена разработка региональных нормативовградостроительного проектирования в соответствии с новымГрадостроительным кодексом Российской Федерации, направленных наснижение стоимости строительства жилых домов, сокращение энергозатратпри строительстве зданий и сооружений, проведение реконструкции жилыхзданий первого периода (1950 - 1960 годы) индустриального домостроенияи других. 3.2. Формирование структуры жилищного строительства Наиболее реальными факторами, способными решить жилищнуюпроблему, являются: увеличение объемов строительства жилых домов сквартирами в пределах установленных социальных нормативов общейплощади жилья (далее - социальное жилье) в городах с использованиеммеханизмов ипотечного кредитования и развитие индивидуальногоусадебного жилищного строительства в районах области. Начиная с 1995 года в структуре введенного в эксплуатацию жилья вгородах Калуге и Обнинске преобладает дорогостоящее жилье с квартирамиповышенной комфортности. Средняя площадь квартир по введенным вэксплуатацию многоквартирным жилым домам возросла с 65 кв. метровобщей площади (1995 год) до 77,4 кв. метра (2001 год). Таким образом,наряду с ростом стоимости жилья происходит увеличение площадей квартири практически не строится жилье по утвержденным социальным стандартам. В соответствии с Федеральной целевой программой "Жилище" на 2002- 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 17 сентября 2001 года N 675, доступность приобретенияжилья определяется стандартной квартирой размером 54 кв. метра,стоимость которой будет равна среднему совокупному доходу семьи изтрех человек за три года. Анализ показывает, что в настоящее времяжилье в пределах социальных нормативов: однокомнатные квартиры общейплощадью 36-42 кв. метра, двухкомнатные - 54 кв. метра, трехкомнатные- 64-72 кв. м, пользуется большим спросом, так как по стоимости этиквартиры более доступны для населения со средним уровнем доходов. В настоящее время в структуре незавершенного жилищногостроительства по городу Калуге 65 процентов составляют кирпичные жилыедома с квартирами повышенной комфортности. Основным принципом формирования жилой застройки в городе Калугеявляется: сочетание жилых домов различных типов в составе смешаннойзастройки с повышением ее плотности и компактности. В последнее время в Калуге и Обнинске прослеживается тенденциярезкого увеличения этажности жилищного строительства. Плотнаямногоэтажная застройка в существующих кварталах городов вызываетмногочисленные жалобы граждан, проживающих в соседних домах. Поэтомуцелесообразно переходить на широкое применение малоэтажной застройки,которая стала основным фактором развития жилищного строительства зарубежом. Развитие городского малоэтажного жилищного строительстваможно объяснить следующими основными причинами: - близость жилища к природному окружению и связи с природой; - стремление к ограничению роста стоимости квартир для семей сневысоким достатком; - возможность повысить комфортность проживания за счет устройстваприквартирных двориков, расширения летних помещений и наличиявспомогательных помещений (гараж, мастерская и т.д.); - сокращение стоимости и сроков строительства за счет примененияоблегченных и более простых в изготовлении и монтаже конструкций,уменьшение протяженности дорог и инженерных коммуникаций; - положительные архитектурно-градостроительные, функциональные,эксплуатационные и экономические качества. За рубежом никогда высотные жилые дома не были массовым явлением.Высотными строятся здания в деловых центрах (банки, офисы и т.п.), ане жилые объекты. Одно-двухэтажные коттеджи в США составляют около70%, в Японии - более 80%, в Финляндии - около 75% от общего жилогофонда. Отечественные научные исследования показали, что применениемассовой застройки 9-16 этажей с целью повышения плотности жилогофонда дает обществу значительные экономические потери. В9-12-16-этажных жилых домах стоимость 1 кв. м общей площади выше, чем5-этажных, на 35%, 50%, 75% соответственно, что при аналогичныхкапиталовложениях на малоэтажное строительство дает дополнительно 2800квартир. Резко повышается расход основных производственных материалов:расход цемента при 9-этажной застройке на 15-20%, а металла - на10-20% выше по сравнению с 5- этажной застройкой. Значительновозрастают эксплуатационные расходы: для 9-этажных зданий затраты наплановые ремонты и коммунальные услуги превышают доходы на 15-20%, адля 16-этажных - на 50%. Ежегодный прирост жилого фонда спреобладанием домов повышенной этажности вызывает увеличение дотацийгосударства и расходов собственников домов на покрытие убытковжилищно-коммунального хозяйства. Поэтому в условиях финансовогодефицита, как бюджетов, так и частных застройщиков, целесообразнопереходить на малоэтажную жилую застройку. К 2010 году удельный вес малоэтажного и усадебного строительстважилья по городам Калуга и Обнинск должен возрасти с 12 до 20процентов, а по районам области он составит не менее 80 процентов. Для решения жилищной проблемы в ближайшие 5 лет необходимо ввестив Калужской области более 5 млн. кв. м общей площади жилья дляобеспечения потребностей населения. Учитывая возможности строительныхорганизаций и стройиндустрии, объемы ввода в эксплуатацию социальногожилья к 2010 году возможно довести до 200 тыс. кв. м в год. Стоимостьодного квадратного метра общей площади социального жилья в ценах 2004года не должна превысить 7,5-8,5 тыс. рублей. 3.3. Инженерное обеспечение площадок для жилищного строительства Обеспечение инженерной инфраструктурой жилого дома в стоимостномвыражении может достигать до 35% стоимости 1 кв. метра общей площади.Поэтому планирование и обеспечение инженерными коммуникациямистроительных площадок жилищного строительства имеют важную роль дляцели снижения затрат граждан при строительстве жилых домов. В первую очередь планируется проведение анализа и разработкапредложений по строительству первоочередных объектов инженерногообеспечения площадок строящегося жилья в городах Калуга, Обнинск и врайонных центрах Калужской области. Главное условие при разработкепредложений для индивидуального жилищного строительства - расположениеземельных участков в пределах 10-15 км от существующей городскойзастройки и транспортной инфраструктуры. Для этого необходимо иметьградостроительную документацию - документы территориальногопланирования области и муниципальных образований. Согласно федеральному законодательству органам местногосамоуправления области предстоит в короткие сроки разработатьдокументы территориального планирования. Этим будет приостановленанеограниченная бессистемная купля-продажа земель сельскохозяйственногоназначения с целью перевода их под строительство, особенно в северныхрайонах области. Предварительный анализ показывает, что по городу Калуге имеетсявозможность размещения площадок жилищного строительства подмногоэтажное жилье. Это площадки микрорайонов Правобережье, Северный,Байконур, Тайфун. Индивидуальное жилье - Правобережье, Лихуны,Петрово. Планирование новых площадок для индивидуального жилищногостроительства в городе Калуге и его пригороде затруднено по причинеотсутствия градостроительной документации, необеспеченностиинженерными коммуникациями, а также необходимостью выкупа земли усобственников и перевода земель из различных категорий в землипоселений для последующего строительства. Город Обнинск находится вболее тяжелом положении, так как у него отсутствуют пригородная зона ирезервные земли для продолжения жилищного строительства. Строительствона территории зеленых зон, которыми славится Обнинск, вызываетсправедливые возмущения граждан и экологов. Инженерное обеспечение площадок жилищного строительства вобластном центре и районах области будет осуществляться как отцентрализованных источников, так и от автономных инженерных систем(газовые котельные, подземные источники водоснабжения, локальныеочистные сооружения канализации). Концепция предполагает осуществить ряд мероприятий, направленныхна: - строительство инженерных сетей за счет бюджетных средств дляпоследующей планомерной застройки и ввода индивидуального жилья; - внедрение альтернативных локальных источников тепловой энергии; - разработку и внедрение оптимальных схем тепло-, водо- игазоснабжения населенных пунктов области; - закрытие энергозатратных котельных с переводом потребителейжилых домов на автономное теплоснабжение или переключением их надругие теплоисточники, и иные мероприятия. 3.4. Создание условий для индивидуального жилищного строительства В последние годы в области недостаточное внимание уделялосьстроительству жилья индивидуальными застройщиками, хотя доляиндивидуального жилищного строительства с каждым годом растет и с26,6% в 1999 году достигла в 2004 году 58% от общего объема жилищногостроительства. В 2004 году снизились объемы строительстваиндивидуальных домов в г. Обнинске, Барятинском, Боровском,Жиздринском, Козельском, Медынском, Ферзиковском, Юхновском районах. ВЖуковском, Куйбышевском, Людиновском, Мещовском, Мосальском,Спас-Деменском, Сухиничском, Хвастовичском районах индивидуальноежилищное строительство по сравнению с 2003 годом увеличилось. В 2004году в целом по области введено в эксплуатацию 123,5 тыс. кв. м общейплощади индивидуальных жилых домов, из них: в Малоярославецком - 17,8тыс. кв. м, Жуковском - 16,5 тыс. кв. м, Калуге - 14,5 тыс. кв. м,Дзержинском - 12,9 тыс. кв. м (Диаграмма 3). Для решения жилищнойпроблемы сельских жителей области законом Калужской области утвержденаобластная целевая программа "Социальное развитие села Калужскойобласти до 2010 года" (Диаграмма 9). Районы индивидуального жилищного строительства должны бытьобеспечены инженерными коммуникациями и подъездными путями. Длязастройщиков в данных поселках должны быть разработаны различныеварианты проектов жилых домов со встроенными объектами соцкультбыта:жилой дом с кабинетом врача; жилой дом с магазином; жилой дом сдетским садом на 10-15 детей и т.д. В целях отработки современных технологий и материалов,позволяющих снизить стоимость и сроки строительства индивидуальногожилья, затраты на его эксплуатацию, необходимо выделить площадку иорганизовать экспериментальный поселок, желательно в пригороде г.Калуги. На данном участке планируется произвести экспериментальнуюпостройку индивидуальных жилых домов по новым современным технологиямс применением нетрадиционных методов и материалов, в том числе: жилойдом из армированной полистирольной плиты по технологии "Русскаястена"; жилой дом с ограждающими конструкциями типа "Россантим";каркасный жилой дом с эффективным уплотнителем по канадскойтехнологии; жилой дом с эффективными ограждающими конструкциями"Теплостен" и другие типы домов, прошедшие апробирование в регионахРоссии. В целях увеличения объемов индивидуального усадебного жилищногостроительства необходимо предусмотреть: - резервирование земельных участков для индивидуального жилищногостроительства на перспективу в срок до 20 лет; - разработку градостроительной документации по размещению районовиндивидуального жилищного строительства; - финансовые средства для выкупа земель сельскохозяйственногоназначения и перевода их в земли поселений; - разработку типовых проектов недорогих индивидуальных жилыхдомов; - оказание государственной поддержки застройщикам; - расширение на селе жилищного фонда социального использованиядля молодых специалистов, малоимущих слоев населения; - содействие сельским застройщикам в производстве и реализациипродукции личного подсобного хозяйства с целью получениядополнительного дохода для своевременного возврата заемных средств настроительство жилых домов; - удешевление стоимости строительства индивидуальных жилых домовв районах области путем внедрения быстровозводимых систем домостроенияиз эффективных строительных материалов и материалов, производимых изместного сырья, содействия в обеспечении застройщиков дешевымиотечественными строительными материалами и оборудованием; - разработку и внедрение в производство энергоэкономичных домов,позволяющих за счет применения эффективных конструктивных решенийсократить затраты на отопление. Привлечение средств федерального бюджета на строительствоиндивидуального усадебного жилья в сельской местности осуществляется врамках федеральной целевой программы "Социальное развитие села до 2010года", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерацииот 3 декабря 2002 года N 858. В соответствии с прогнозными объемами планируется сохранитьстроительство жилых домов индивидуальными застройщиками в районахобласти - около 1000 единиц ежегодно до 2010 года. 3.5. Модернизация и развитие производственной базы строительной индустрии Одним из наиболее важных мероприятий, направленных на развитиежилищного строительства в Калужской области, является разработкаосновных направлений модернизации производственной базы жилищногостроительства, развития промышленности строительных материалов,производства инженерного оборудования для жилья. В строительномкомплексе области функционирует более 850 подрядных организаций иорганизаций, выпускающих строительные материалы и изделия, в том числес численностью работающих до 100 человек - более 700 организаций. В строительстве утвердилось многообразие форм собственности. Долянегосударственного сектора в общем объеме работ, выполненных подоговорам строительного подряда, составляет более 90%. Крупные исредние организации занимают господствующее положение в строительнойиндустрии и выполняют основной объем работ по договорам строительногоподряда. Объем работ, выполненный по договорам строительного подряда,составил в 2004 году 5 млрд. 483 млн. руб., или 87% к уровню 2003года. В последние годы наблюдается устойчивая тенденция роста числапроводимых конкурсов на выполнение подрядных торгов и экономическойэффективности их проведения. Продолжается работа по реализациистроительных программ и распространению опыта производства новыхэнергосберегающих строительных материалов. В области существуют организации стройиндустрии, которые приосуществлении реконструкции производственных мощностей, способныобеспечить строительными материалами, конструкциями и изделиямиобъекты жилищного строительства. В таблице 10 показаны мощностипроизводства и выпуск продукции на конец 2004 года. Организациистройиндустрии смогут обеспечить производство: сборных железобетонныхи бетонных изделий - 964 тыс. куб. м; столярных изделий - 364 тыс. кв.м; кирпича - 306 млн. шт.; щебня - 5265 т. куб. м;санитарно-керамических изделий - 2250 т. шт. Успехи ряда организаций строительной отрасли признаны навсероссийском уровне. Это такие организации, как ОАО"Стройполимеркерамика'", ЗАО "Кировский Стройфарфор", ОАО "Калужскийопытно - экспериментальный завод", ООО "Агрисовгаз", Компания"Венталл" и другие. Внедрение современных технологий, реконструкция и модернизация,инвестиционная активность, освоение новых направлений позволилисохранить определенные положительные тенденции в производствестроительных материалов, изделий и конструкций, добыче твердыхполезных ископаемых для строительного комплекса. Концепцияпредусматривает дальнейшее развитие новых строительных материалов итехнологий, инвестиционной деятельности на территории Калужскойобласти. Совершенствование структуры производства строительныхконструкций и материалов прежде всего связано с реализацией новыхпроектов жилых домов, переходу к монолитным, комбинированным икаркасным системам домостроения. Планируется создание производствэффективных негорючих утеплителей, кровельных материалов, современныхстолярных изделий, новых отделочных материалов, развитие мощностей повыпуску оборудования для домоустройства. 3.6. Переселение из ветхого и аварийного жилого фонда Крайне актуальной является проблема обеспечения жильем граждан,проживающих в условиях, непригодных для постоянного проживания. В 2003 году был принят Закон Калужской области "Об областнойцелевой программе "Переселение граждан из ветхого и аварийногожилищного фонда на территории Калужской области в 2003 - 2010 годах".Обязательства бюджетов в рамках данной программы должны исполняться вполном объеме. В то же время необходимо изыскивать возможности дляпривлечения внебюджетных источников для финансирования переселенияграждан из ветхого и аварийного жилья. При низком объеме ввода нового жилья, который не обеспечиваетреновацию жилищного фонда, особую актуальность приобретает задачасохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной егоэксплуатации и своевременной реконструкции жилья, особенно жилых домовпервых массовых серий, возведенных со второй половины 50-х до конца60-х годов. В основе механизма реализации программы реконструкциидолжен быть положен принцип экономической целесообразности изаинтересованности всех участников процесса в сохранении и обновлениифонда типовых жилых зданий первых массовых серий. Правовое,нормативное и методическое регулирование этого процесса должно бытьнаправлено на стимулирование инвестиционной,организационно-технической и производственной деятельности. В соответствии с разъяснениями Федерального агентства построительству и жилищно-коммунальному хозяйству о создании механизмовпривлечения внебюджетных источников финансирования на ликвидациюветхого и аварийного жилищного фонда средства федерального бюджетапредполагается направлять не на консолидированное финансированиестроительства нового жилья или на приобретение жилья на вторичномрынке недвижимости, а на развитие инженерной инфраструктуры подконкретный инвестиционный объект. Такой же порядок предлагается ввестипри планировании использования средств областного бюджета. Средствабюджета уменьшат общий объем инвестирования при новом строительстве итем самым создадут инвестиционную привлекательность для инвесторов, атакже решат проблему реновации инженерной инфраструктуры. 3.7. Финансовое обеспечение жилищного строительства Для увеличения объемов ввода жилья в целом по области необходимозначительное увеличение инвестиционных вложений в жилищноестроительство. В 2004 году за счет всех источников финансирования в жилищноестроительство направлено 2399 млн. рублей. Диаграмма 11 подробнопоказывает рост инвестиций в жилищное строительство, начиная с 1999года. Но этого недостаточно. Для обеспечения роста ввода вэксплуатацию жилья необходимо к 2010 году в 2 раза увеличить размерыинвестиций в жилищное строительство. Такого уровня инвестиций можнодобиться только при значительном увеличении вложений за счет средствнаселения, юридических лиц, других внебюджетных источников, областногои местных бюджетов. Объемы финансирования из областного бюджета будуткорректироваться и уточняться с учетом средств, предусмотренных вобластном бюджете на каждый последующий финансовый год по отрасли"Государственные капитал оные вложения" на жилищное строительство всоответствии с бюджетным законодательством. За счет средств федерального бюджета предусматриваетсяпривлечение инвестиций в рамках существующих федеральных целевыхпрограмм и подпрограмм. Имеется возможность привлечения иностранных инвестиций в жилищноестроительство. В частности, в настоящее время рассматриваетсяпредложение "Райфайзенбанк" (Венгрия) о предоставлении кредитной линиидля целей жилищного строительства Региональному оператору (ОАО"Калужская ипотечная корпорация") под гарантии Правительства Калужскойобласти. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Реализация Концепции позволит: - увеличить инвестиции в жилищное строительство; - обеспечить увеличение объемов ввода в эксплуатацию жилья засчет всех источников финансирования к 2010 году до 300 тыс. кв. м.ежегодно; - предоставить квартиры в социальном жилье 15 тыс. семей сосредним и ниже среднего уровнем доходов; - осуществить строительство и достройку индивидуальнымизастройщиками 8 тыс. индивидуальных жилых домов, к 2010 году увеличитьввод в эксплуатацию индивидуальных домов до 1000 единиц в год; - обеспечить подъем стройиндустрии, промышленности строительныхматериалов, повысить занятость населения, увеличить доходы от работыстроительного комплекса области и смежных отраслей экономики. В данной Концепции роль Правительства Калужской области состоит вобеспечении законодательных и административных инфраструктурныхусловий для развития рыночных институтов и механизмов.Непосредственное финансовое участие возможно в форме поддержкистановления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе, атакже предоставления безвозмездных субсидий определенным группамнаселения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащими др.) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов. При этом безусловно остается задача обеспечения жильем малоимущихи других установленных законом категорий граждан (жилье социальногоиспользования). Доступность приобретения жилья для населения обеспечивается черезразвитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочныекредиты на приобретение или строительство жилья под залог этого жилья(ипотека). Предполагается развитие различных форм жилищногокредитования населения: на цели приобретения готового жилья; участия встроительстве многоквартирных домов; строительства индивидуальныхдомов и др. Организация жилищного строительства должна претерпетьсущественные изменения с целью удовлетворения платежеспособного спросанаселения на жилье, который существенно возрастет за счетдолгосрочного жилищного кредитования. С целью снижения административных барьеров для доступа на рынокжилищного строительства, получения земельного участка с установленнымирегламентами разрешенного использования и разрешения на строительствонеобходимо разработать документы территориального планированияКалужской области и муниципальных образований области, а такжеправового зонирования с установлением градостроительных регламентов ивидов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальныхобразований (Правила землепользования и застройки). Необходимо предоставлять застройщикам для целей жилищногостроительства сформированные земельные участки в собственность наторгах и до начала строительно-инвестиционного процесса. Это обеспечитвозможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов настроительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья. Существенную роль в этом процессе призваны играть органы местногосамоуправления, ответственные за развитие территорий муниципальныхобразований, которые должны производить работы по формированиюземельных участков и подготовке исходно-разрешительной документациидля их предоставления под жилищное строительство с применениемконкурсных процедур. Должно быть обеспечено предложение земельных участков дляжилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальнойинфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счетзаймов на развитие инфраструктуры. Возврат средств - за счет продажиправ на земельные участки и платы за подключение к сетяминженерно-технического обеспечения. Возможно делегированиеответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частнымоператорам объектов коммунальной инфраструктуры. Предполагается такжеразвитие специальной рыночной деятельности по обустройству территорийинженерно-коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Реализация Концепции позволит существенно расширитьплатежеспособный спрос населения на жилье, увеличить объемы жилищногостроительства и обеспечить доступность жилья для населения Калужскойобласти. ************ Диаграммы 1 - 11 см. первоисточник Таблица 10 Производство строительных материалов в Калужской области-----T-----------------------------------------T-------------T---------T---------¬¦ N ¦ Наименование продукции ¦ Количество ¦ 2003 ¦ 2004 ¦¦ ¦ ¦ организаций ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 1 ¦ Изделия санитарные керамические (тыс. ¦ 2 ¦ 406,6 ¦ 451,9 ¦¦ ¦ шт.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 2 ¦ Изделия санитарные керамические, ¦ 2 ¦ 406,6 ¦ 451,9 ¦¦ ¦ включая изделия с шамотированными ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ массами (тыс. шт.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 3 ¦ Материалы строительные нерудные (тыс. ¦ 14 ¦ 227,05 ¦ 209,6 ¦¦ ¦ куб.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 4 ¦ Щебень и гравий из природного камня и ¦ 7 ¦ 152,3 ¦ 143,37 ¦¦ ¦ песчано-гравийных материалов (тыс. ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ куб.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 5 ¦ Заполнители пористые (тыс. куб.м.) ¦ 1 ¦ 10,7 ¦ 11,5 ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 6 ¦ Смеси асфальтобетонные дорожные, ¦ 1 ¦ 115,8 ¦ 30 ¦¦ ¦ аэродромные и асфальтобетон (горячие и ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ теплые) (тонны) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 7 ¦ Стеновые материалы (без стеновых ¦ 7 ¦ 35,5 ¦ 32,3 ¦¦ ¦ железобетонных панелей) (млн. усл. ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ кирп.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 8 ¦ Кирпич строительный (включая камни) ¦ 6 ¦ 32,5 ¦ 30,8 ¦¦ ¦ (млн. усл. кирп.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 9 ¦ Кирпич керамический (млн. усл. кирп.) ¦ 5 ¦ 0 ¦ 24,9 ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 10 ¦ Кирпич силикатный и шлаковый (млн. усл. ¦ 1 ¦ 0 ¦ 5,9 ¦¦ ¦ кирп.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 11 ¦ Блоки крупные стеновые (включая ¦ 2 ¦ 3 ¦ 1,5 ¦¦ ¦ бетонные блоки стен подвалов) (млн. ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ усл. кирп.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 12 ¦ Мука известняковая и доломитовая для ¦ 2 ¦ 0 ¦ 5,9 ¦¦ ¦ известкования кислых почв (тыс. т.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 13 ¦ Известь строительная (тыс. т.) ¦ 1 ¦ 0 ¦ 3,2 ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 14 ¦ Известь технологическая (тыс. т.) ¦ 0 ¦ 3,1 ¦ 0 ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 15 ¦ Смесь бетонная (товарный выпуск) (тыс. ¦ 4 ¦ 10,74 ¦ 8,6 ¦¦ ¦ куб.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 16 ¦ Раствор строительный (товарный выпуск) ¦ 3 ¦ 4,1 ¦ 3,43 ¦¦ ¦ (тыс. куб.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 17 ¦ Плитки керамические глазурованные для ¦ 1 ¦ 218,8 ¦ 249 ¦¦ ¦ внутренней облицовки стен (тыс. кв.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 18 ¦ Линолеум (рулоны и плитки) всего ¦ 1 ¦ 225 ¦ 103 ¦¦ ¦ (тыс. кв.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 19 ¦ Из общего количества линолеума (рулонов ¦ 1 ¦ 225 ¦ 103 ¦¦ ¦ и плиток): линолеум и плитки ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ поливинилхлоридные (тыс. кв.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 20 ¦ Рулонный линолеум на ¦ 1 ¦ 225 ¦ 103 ¦¦ ¦ теплозвукоизолирующей подоснове ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ (тыс. кв.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 21 ¦ Конструкции и детали сборные ¦ 8 ¦ 24,43 ¦ 13,99 ¦¦ ¦ железобетонные (тыс. кв.м.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 22 ¦ Панели и другие конструкции для ¦ 1 ¦ 5,67 ¦ 0,9 ¦¦ ¦ крупнопанельного домостроения ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ (тыс. кв.м. общ. пл.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 23 ¦ Посуда столовая и кухонная, ¦ 2 ¦ 57,7 ¦ 65,3 ¦¦ ¦ принадлежности туалетные и ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ канцелярские, стеклянные изделия для ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ домашнего убранства или аналогичных ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ целей (тыс. шт.) ¦ ¦ ¦ ¦+----+-----------------------------------------+-------------+---------+---------+¦ 24 ¦ Посуда фарфоро-фаянсовая и майоликовая ¦ 2 ¦ 57,7 ¦ 65,3 ¦¦ ¦ (тыс. шт.) ¦ ¦ ¦ ¦L----+-----------------------------------------+-------------+---------+----------